Инвестиции в германии

Инвестиции в Германии: в недвижимость, в ценные бумаги

инвестиции в германии

Мощь и завидная многолетняя стабильность немецкой экономики давно закрепила за ней репутацию «тихой гавани» как для местных, так и для иностранных инвесторов. И хоть сверхдоходами такие вложения порадовать не могут, но для иностранцев инвестиции в Германии интересны еще и тем, что повышают шансы на получение вида на жительство в этой финансово благополучной стране.

Немецкий инвестиционный климат

Залогом успешного размещения свободных средств инвестора чаще становится не только перспективность бизнес-идеи, но и внешние условия ведения бизнеса. В этом смысле инвестиционный климат Германии полностью благоприятствует рациональным и вдумчивым вложениям с прицелом на несколько лет вперед:

  • стабильный и предсказуемый рост экономики: увеличение ВВП в последние восемь лет, в 2016 году – 2,2 %, в 2017 году – 2,5 %;
  • прозрачное, детально проработанное законодательство;
  • обширные международные связи, что позволяет большинству иностранцев избежать двойного налогообложения;
  • минимальные риски и принципы неприкосновенности чужой собственности.

Наиболее привлекательными в смысле надежности капиталовложений считаются:

  • приобретение коммерческой или жилой недвижимости;
  • золото и монеты из драгметаллов;
  • ценные бумаги национальных компаний.

Стабильность положения и неизменность правил перевешивают даже те неудобства, которые могут создать высокая стоимость наемного труда, немалая налоговая нагрузка и строгое экологическое законодательство Германии.

Капиталовложения в недвижимость

Времена, когда состоятельные люди рассматривали приобретение недвижимости только с точки зрения собственного пользования, давно прошли. В условиях, когда стоимость аренды растет быстрее инфляции, инвесторам выгоднее приобретать ее для получения прибыли от найма. Перепродажа таких объектов станет выгодной после 10 лет владения, потому что тогда сделка не будет облагаться налогом на доход.

Вложения в недвижимость разделяются на несколько подвидов:

  • жилые помещения – практически беспроигрышный вариант – студенческое жилье: стоимость малогабаритной квартиры в таких городах, как Берлин или Мюнхен, колеблется в рамках 50-100 тысяч евро, а доходность достигает 5 % годовых;
  • доходные дома – потребуются большие стартовые инвестиции, но, учитывая практически стопроцентную заполненность таких объектов, доход увеличивается до 12 % в год;
  • супермаркеты – вложения могут достигать 8 млн евро, а планируемая прибыль составит 8 % годовых.

Среди всего разнообразия инвестиционно привлекательных объектов могут встречаться и обычные жилые квартиры, и отели, и мини-студии.

Что из этого выбрать и каких вложений это потребует, описано в статье «Доходная недвижимость в Германии».

Существует прямая зависимость между местоположением приобретаемой недвижимости и ее ценой. Понятно, что помещения в крупных и исторически значимых городах стоит дороже, но и возможности их коммерческого использования гораздо выше.

Кроме того, если инвестор ищет гарантированные варианты получения прибыли, то стоит сосредоточить поиски на объектах западной части страны.

Инвестиции в драгоценные материалы

Веками золото служило беспроигрышным средством хранения накоплений. Не потеряло оно это свойство и в наши дни, но, безусловно, процесс приобрел другие особенности.

В Германии вложения в покупку золота не облагаются НДС, и это выгодно отличает такой способ инвестирования, например, для россиян.

При этом вложения в драгметаллы (золото, серебро, платина), хоть и растут в последние годы, в большей степени считаются способом безрискового сохранения денег, поскольку не обладают высокой доходностью (1-2 % годовых).

Возросший в последние пару лет спрос на драгоценные металлы связан не с уровнем ожидаемой прибыли, а со стремлением инвесторов сохранить заработанное. В первую очередь это относится к желающим монетизировать криптовалюту, а также тем, кто хочет реинвестировать доход от ценных бумаг.

Эксперты в области инвестирования советуют обратить внимание не на слитки, а на монеты, особенно Баварского монетного двора – их характеризуют высокая рыночная стоимость и ликвидность.

Вложения в ценные бумаги

Для инвесторов, стремящихся прежде всего к надежности, а не сиюминутным высоким прибылям, будут интересны ценные бумаги компаний, на основании данных о доходности которых формируется индекс DAX 30 – «голубые фишки» – 30 всемирно известных предприятий, таких, как Volkswagen, Adidas Daimler, Bayer, Allianz, SAP, Siemens, BASF, BMW и другие.

Если опыта в обращении с акциями у инвестора немного, можно прибегнуть к услугам брокера. Одним из его советов может стать рекомендация пакетного вложения в ценные бумаги: покупка акций не одной компании, а сразу всех, входящих в перечень индекса. В отношении «голубых фишек» это вариант практически беспроигрышный, поскольку без учета кратковременных снижений суммарный доход по капиталу в DAX 30 за последние 5 лет вырос в полтора раза.

Кроме того, высокий интерес сохраняется и к государственным ценным бумагам с фиксированной доходностью: Staatsanleihen или Bundesanleihen, Länderanleihen и Länderschuldscheine, а также к облигациям, выпускаемым немецкими банками.

Вклады в инвестиционные фонды и банки

Стремящиеся диверсифицировать риски и «разложить яйца в разные корзины» могут воспользоваться услугами консультантов из различных инвестиционных фондов:

  • открытых (Publikumsfonds) – для инвестиций в ценные бумаги, валюту, сырье и драгметаллы;
  • закрытых (Geschlossene Fonds) – сбор средств под определенные инвестиционные проекты;
  • ETF (Exchange Traded Funds) – инвестиционные фонды с обособленным имущественным комплексом, юридически существующим отдельно, что повышает надежность вложений.

Последние приобретают все большую популярность именно потому, что активы фонда действительно приобретаются и продаются на рынке. В случае участия в закрытых фондах эти вложения могут расцениваться как частный заем от инвесторов, а это снижает гарантии сохранности средств.

Беспроигрышным вариантом можно считать сберегательные вклады в банке.

В зависимости от вида открытого счета разниться могут как размер годового процента на остаток, так и способы снятия денег.

О том, как сохранить и приумножить средства на немецкой сберкнижке, расскажет статья «Накопительный счет в Германии».

Инвестирование в частный бизнес

Приобрести долю в немецкой частной компании можно и напрямую, не через рынок ценных бумаг. Целью такого вложения может стать не только желание получать регулярную инвестиционную прибыль, но и намерение узаконить свое пребывание в Германии.

Немецкое законодательство весьма лояльно относится к инвесторам из-за рубежа, практически уравнивает их в правах с соотечественниками. Однако для тех, кто готов жить в стране и при этом создавать новые рабочие места, существует программа выдачи ВНЖ для бизнес-целей, с перспективой получения гражданства ФРГ.

Инвестировать в бизнес можно несколькими способами:

  • вложиться на этапе организации,
  • выкупить долю,
  • купить уже существующую компанию.

Покупка успешно функционирующего предприятия ускоряет процесс получения виз для въезда в страну, а также получения вида на жительство и гражданства, поскольку нет необходимости доказывать состоятельность бизнеса.

Инвестиционная активность Германии за рубежом

Инвестиционное гостеприимство немцев, позволяющее иностранным бизнесменам работать практически на равных с местными, вполне объяснимо. Особенно если знать, что сама Германия весьма активно вкладывает средства в зарубежные компании.

В этом отношении прямые иностранные инвестиции в Германии почти вдвое меньше, чем капиталовложения, реализуемые немецкими бизнесменами, в первую очередь в предприятия США и Западной Европы (Франция, Австрия, Словакия, Чехия, Венгрия и другие участники ЕС).

Это продиктовано тем, что Германия предпочитает налаживать производство поближе к местам потребления, а не экспортировать туда свою продукцию.

В круг немецких интересов традиционно попадает автомобилестроение, химическая промышленность и кредитно-финансовый сектор.

Если говорить об иностранцах, готовых вкладывать деньги в инвестиционные проекты Германии, то растущий интерес наблюдается не только со стороны США и партнеров по Евросоюзу, но и со стороны азиатских бизнесменов, особенно Китая.

Более 50 тысяч предприятий с зарубежными учредителями обеспечивают занятость почти 3 миллионам жителей Германии.

Заключение

Все экономические и политические потрясения последних лет, бесспорно, влияют на экономику Германии. Но запас прочности ее настолько велик, что инвестиционная привлекательность немецких активов не теряет актуальности ни для самих немцев, ни для иностранцев.

Нацеленность на привлечение заграничных инвестиций демонстрируется на законодательном и административном уровнях управления страной.

Это стимулирует приток иностранных инвестиций, а также бизнес-иммигрантов, способных зарабатывать не только на себя, но и обеспечивать работой других.

Инвестиции в недвижимость Германии:

Источник: https://zagranportal.ru/germaniya/biznes/investitcii-v-germanii.html

Инвестиционные фонды в Германии

инвестиции в германии

Какие инвестиционные фонды бывают в Германии. Достоинства и недостатки фондовых инвестиций. Как купить пай в немецком фонде.

Низкие проценты по накопительным вкладам в немецких банках привели к ситуации, когда всё больше бюргеров предпочитает искать другие формы сохранения сбережений. Особенно актуально это стало на фоне серьёзных обсуждений в прессе о возможности введения отрицательных процентов, то есть, вкладчикам в Германии может быть придётся платить за то, что они хранят деньги в банке, а не в чулке под матрасом. Ну, а инфляцию тем более никто не отменял.

Немецкие инвестиционные фонды

В такой ситуации всё большее денег от частных клиентов переходит из банков в инвестиционные фонды — Fonds. Это коммерческие организации, принимающие вклады и управляющие собранным капиталом на своё усмотрение. В зависимости от компетенции управляющих, деньги размещаются в акциях, облигациях, недвижимости, деривативах и прочих рыночных ценностях. В случае получения прибыли, доход, за вычетом комиссии по управлению, переводится вкладчику в соответствии с размером его пая.

Для частных вкладчиков в Германии наиболее привлекательными являются паевые открытые инвестиционные фонды (Investmentfonds), так как они предполагают создание вкладов в любой момент времени, возврат капитала по желанию и неограниченные минимальные размеры взноса. В других видах таких коммерческих предприятий взносы могут собираться только в определённое время, их размер может исчисляться десятками тысяч евро, а досрочный возврат капитала возможен только с большими потерями.

Типы немецких инвестиционных фондов

При выборе инвестиционного фонда придётся рассмотреть большое количество критериев его деятельности. Вот ряд из них:

  • На какой срок проводятся инвестиции (Anlagehorizont). Период размещения вкладов может составлять от одного месяца до нескольких лет.
  • Насколько рискованные инвестиции (Risikostruktur). Этот фактор напрямую связан с вероятностью полной потери вложений.
  • Размер платы за управление вкладом. Фонд собирает комиссию за услуги менеджмента, которую надо платить независимо от получения прибыли.
  • Во что проводятся инвестиции.
  • Каковы стратегии инвестиций, как именно будет использоваться полученный от вкладчиков капитал.
  • В каких странах или регионах будут производиться размещение денежных средств.
  • Торгуются ли акции фонда на рынке ценных бумаг.

Общепринято, в том числе и в Германии, разделять фонды по типам их инвестиций.

Акционерный фонд

Aktienfonds

Акции, выбираемые по определённым критериям

Пенсионный фонд

Rentenfonds

Облигации

Открытый фонд инвестиций в недвижимость

Offene Immobilienfonds

Недвижимость и участки под строительство

Фонды денежных инвестиций

Geldmarktfonds

Различные денежные операции, например, векселя или срочные депозиты

Фонды сертификатов

Zertifikatefonds

Инвестиции в особую форму облигаций, доходы от которых зависят от размера прибыли того, кто разметил облигацию

Фонды биржевых индексов

Indexfonds

Вклады размещаются в виде акций компаний, которые входят в определённый биржевой индекс, к примеру, DAX

Хедж-фонды

Hedge-Fonds

Различные, как правило, очень рискованные ценные бумаги

Бранч-фонды

Branchenfonds

Ценные бумаги компаний определённой направленности, к примеру, автомобильная промышленность

Смешанные фонды

Mischfonds

Самые разные инвестиции

Фонды сбережений на старость

Altersvorsorgefonds

Смешанные фонды, проводящую стратегию наиболее подходящую для стабильных долгосрочных инвестиций

Фонды фондов

Dachfonds

Покупка долей в других фондах

Прочие фонды

Источник: https://www.tupa-germania.ru/finansy/nemetskie-investitsionnye-fondy.html

Финансы и инвестиции

инвестиции в германии

Финансы и инвестиции Германии служат локомотивом европейской экономики. Высокий уровень жизни, лидирующие позиции немецких фирм на многих рынках, стабильный рост стоимости активов привлекают инвесторов из многих стран мира.

В то же время, немецкие государственные и частные банки предлагают целый ряд возможностей для финансирования инвестиций, как в самой ФРГ, так и за ее рубежами. Это сочетание делает страну одним из наиболее привлекательных объектов для капиталовложений.

Инвестиции в Германии

Разразившийся в 2009 году мировой финансовый кризис повлиял и на Германию, но, в основном, позитивно. Инвесторы, осознав повышенные риски, перестали ориентироваться только лишь на рейтинги и стали обращать больше внимание на надежность инвестиций, благодаря чему, немецкие активы стали еще более востребованы.

Курсы гособлигаций ФРГ выросли настолько, что они торгуются с отрицательной доходностью (то есть инвесторы готовы в будущем получить от продажи облигаций немецкого правительства меньше, чем вложат в них сегодня), цена недвижимости растет во всех сегментах, а курсы ведущих немецких акций (индекс DAX) выросли с 2009 года в 3 раза.

На финансовых рынках в любой момент могут произойти потрясения, которые приведут к коррекции курсов акций или затормозят рост стоимости недвижимости. Но эти явления будут иметь лишь временный характер. Печатаемые европейским центральным банком (ЕЦБ) деньги беспрерывно попадают на рынки. Выбирая достойные объекты, инвесторы определяют самые надежные и перспективные проекты.

Поскольку лидерство Германии среди стран ЕС неоспоримо, средства вливаются, прежде всего, в немецкие активы. В условиях кризисов преимущества инвестиций в Германию, как надежную гавань, будут особенно важны, поэтому немецкие активы в целом, обречены на рост стоимости. Однако, даже в таких условиях, большое значение имеет выбор качественных объектов.

И на фондовом рынке, и при покупке недвижимости, но особенно при покупке бизнеса инвестору нужно тщательно отбирать действительно перспективные проекты. В каждом из сегментов можно столкнуться с неликвидными объектами и даже с профессиональными мошенниками, поэтому задача отделять зерна от плевел остается актуальной и в ФРГ. Решение этой задачи: основная функция «Vaisband & Partner» в работе с клиентами.

Финансирование

Ставки по кредитам, обеспеченным залогами, составляют в Германии от 1 до 3% годовых. Такое финансирование позволяет увеличить доходность инвестиций в несколько раз.

В то же время, очевидно, что при таких ставках, банк ни в коем случае не может позволить себе невозврат даже малой части кредитов.

Поскольку принудительное взыскание залога сопряжено с рядом юридических сложностей, банки обращают очень большое внимание на платежеспособность клиента, выраженную как в его текущих доходах, так и в кредитной истории.

Иностранным инвесторам доказать свою платежеспособность изначально сложнее, чем жителям Германии. Однако сложнее не значит невозможно. Большое значение имеет доверие к действиям инвестора, которое возникает в том случае, если банк понимает его цели, уверен в происхождении собственного капитала и может на деле убедиться в том, что инвестор ведет себя рационально.

По сути, речь идет о налаживании нормальных контактов и возникающей на их базе атмосферы доверия. Содействие клиентам в обеспечении этих предпосылок это важнейшая часть нашей работы в области привлечения финансирования.

Финансы и инвестиции в Германии с «Vaisband & Partner»

Прежде всего, важно понимать, что мы не являемся маклерами. Никогда и ни при каких условиях, наша фирма не станет формировать свой доход, как бонус за продажу или покупку объекта. Таким образом обеспечивается главное: отсутствие конфликта интересов и лояльность по отношению к нашим клиентам.

В сфере финансов и инвестиций мы предоставляем:

  • консультации;
  • организацию прямых контактов с профильными специалистами.

Мы помогаем нашим клиентам избежать ошибок при:

  • оценке перспективности инвестиций,
  • проведении переговоров,
  • а также при обеспечении рабочих отношений с банками и с органами власти, финансирующими инвестиции наших клиентов.

Порядок взаимодействия:

  1. Совместно с клиентом формируется стратегия инвестиций, которая учитывает цели клиента, временной горизонт инвестиций, допустимую степень риска.
  2. Определяется набор инвестиционных инструментов, которые бы соответствовали стратегии.
  3. Начинаем самостоятельный поиск подходящих объектов или даем поручение маклерам.
  4. Выявляем все возможные механизмы финансирования.
  5. Проводим переговоры с банками и другими финансирующими организациями.
  6. При необходимости проводим переговоры с продавцами.
  7. Клиент принимает окончательное решение об инвестициях.
  8. Осуществляем контроль за прохождением всех юридических процедур.
  9. Ведем текущий мониторинг результатов инвестиций.

Источник: http://www.vaisband.com/investitsii-i-finansy.html

Коммерческая недвижимость и доходные дома в Германии: инвестиционная привлекательность, особенности приобретения и стоимость

инвестиции в германии

Мировой экономический спад заставляет многих искать способы выгодного вложения денег. Одним из вариантов может стать покупка европейской недвижимости. Наиболее интересным инвестиционным решением традиционно считается недвижимое имущество в Германии. Особенно это касается его коммерческого сегмента.

ФРГ имеет наиболее стабильную экономику среди европейских стран, и это положительно сказывается на рынке недвижимости, который всегда наиболее чутко реагирует на финансовые спады. Кроме того, немецкие банки лояльны к иностранным заемщикам, что особенно важно в условиях мировых кризисных явлений. Что же может предложить немецкий рынок коммерческой недвижимости российскому инвестору?

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Кумулятивные привилегированные акции

Инвестиции в недвижимость Германии

По данным международной консалтинговой компании CBRE, в первом полугодии 2014 г. инвестиции в европейскую коммерческую недвижимость росли в основном за счет Франции и Германии. В ФРГ сумма инвестиций за этот период составила около 17 млрд евро и превысила аналогичные показатели предыдущих лет за счет активности инвесторов из США, Великобритании и Франции.

Коммерческая недвижимость в Германии

Эксперты рынка сходятся во мнении, что наиболее прибыльные инвестиции в Германии – это покупка недвижимости для сдачи в аренду. Затраты на покупку торговых центров в 2014 г. несколько снизились по сравнению с 2009–2011 годами (около €4,5 млрд) и составили немногим более €1,6 млрд.

Причем спад вызван не падением спроса, а нехваткой предложений. Так, в 2009–2011 годах поменяли хозяев примерно 90 ТЦ (четвертая часть подобных объектов в Германии).

Поскольку инвесторы в большинстве своем имели долгосрочные планы, рассматриваемые объекты были сняты с продажи на длительное время.

Возможности и преимущества приобретения:

  • Иностранцы могут без всяких ограничений покупать коммерческую недвижимость на всей территории Германии.
  • Покупка коммерческой недвижимости в Германии – это стабильно высокий чистый доход и реальные перспективы развития бизнеса, поэтому спрос растет с каждым годом.

Доходность. Капиталовложения в коммерческую недвижимость позволяют получать стабильную прибыль в 4-15% годовых. Вложения, например, в приобретение помещения супермаркета приносят инвестору примерно 10% в год.

Риски. Не все предложения представлены в СМИ или Интернете. Информация о по-настоящему хороших коммерческих объектах часто распространяется в узком кругу специалистов и заинтересованных лиц, а то, что «выставлено» в Интернете и кажется на первый взгляд привлекательным предложением, может оказаться недостоверным фактом.

Анализ рынка предложений. Наиболее привлекательными для инвестиций в коммерческую недвижимость являются объекты, расположенные в Западной Германии. Наименее дорогая коммерческая недвижимость может быть приобретена в Восточной Германии, но и сдать ее в аренду удастся по более низким ценам, чем в Западной.

Особенности приобретения и владения. Продажа коммерческой недвижимости в Германии часто осуществляется принудительно – это объекты, находящиеся в залоге у банков. Такая недвижимость предлагается обычно по цене, значительно ниже рыночной. Однако следует объективно оценивать собственные возможности, чтобы не оказаться в подобной ситуации самим (в том случае, если вы собираетесь привлекать заемные средства).

Стоимость объектов. Не стоит «бояться» цен на коммерческую недвижимость. Конечно, крупные офисные центры потребуют многомиллионных инвестиций, но небольшой магазинчик в Берлине площадью 76 кв. м можно приобрести за 185 000 евро. Подобные вложения под силу сделать как компании, так и частному лицу. На стоимость коммерческого объекта напрямую влияют его финансовые показатели, срок аренды и уровень дохода, который он может приносить.

Доходные дома в Германии

В целях повышения ценности помещения для арендатора необходимо оценивать его местоположение. Наличие в районе крупных компаний с большим числом рабочих мест, учебных заведений, социальной и транспортной инфраструктуры гарантируют заполняемость доходного дома на 90-100%. Если вы приобретаете доходный дом, в котором более 50% квартир уже сдано в долгосрочную аренду, это обеспечит вам поступление платежей с первого месяца владения и более высокую окупаемость инвестиций.

Возможности и преимущества приобретения:

  • В целом по Германии в арендованном жилье проживает более 57% населения. В крупных городах этот процент еще выше – 60-75%, а в Берлине – 84%.
  • Германия занимает первое место в мире по инвестициям в жилую недвижимость.
  • Выгодные условия кредитования при покупке доходных домов: размер кредита: 50-60% с фиксированной ставкой на 10 лет от 3.5%, срок кредитования – 20-25 лет.
  • Каждый собственник имеет право сдавать жилье в наем, это распространяется и на иностранцев.
  • Доходные дома могут являться собственностью нескольких частных лиц, заключающих с жильцами договоры долгосрочной аренды квартир.

Доходность
Доходность жилой недвижимости в Германии зависит от цены покупки и условий для арендаторов. В среднем она может составлять 5-15% годовых. Цена аренды лежит в пределах 4,5-12 евро за 1 кв.

м и существенно зависит от города: например, в Дюссельдорфе арендовать жилье стоит в среднем 8 евро за кв. м, а в Эссене – 5 евро за кв. м. В эту стоимость не включены коммунальные расходы (Nebenkosten).

В договоре аренды они обычно обозначаются отдельной позицией и должны оплачиваться арендатором дополнительно.

Риски
Перед покупкой необходимо оценить состояние технических конструкций дома. Если вам потребуется делать капитальный ремонт, вложения в него могут нивелировать годовую доходность, поскольку это обойдется в 500-1000 евро на 1 кв. м. Однако ситуация может быть не такой критичной, если предыдущий владелец создал накопительный фонд на капитальный ремонт дома: при продаже объекта он должен перейти к новому собственнику.

Разумным решением будет принимать личное участие в выборе арендаторов. Если доходный дом наполнится иммигрантами из стран третьего мира, его репутация может серьезно упасть. Кроме того, «проблемных» квартиросъемщиков довольно сложно выселить. Задерживая арендные платежи или не имея возможности их вносить, они перекладывают обязанности по оплате на немецкие социальные службы. Выселение становится возможным только по решению суда.

Важно!
Высокая доходность объекта не означает его высокой ликвидности. Зачастую эти показатели обратно пропорциональны. Высокодоходный дом может быть впоследствии затруднительно обратить в «живые» деньги. Имейте в виду, что немецкие банки не выдают иностранцам ипотеку на покупку недорогих квартир. Крайне редко удается получить кредит на квартиру стоимостью менее 100 000 евро.

Анализ рынка предложений
Традиционно наибольшим спросом у арендаторов пользуются дома в Западной Германии и Берлине.

Восточная Германия менее привлекательна для инвестиций, поскольку существенно отстает в экономическом развитии и среднем доходе на душу населения.

Более того, наблюдается активная миграция жителей из Восточной Германии в Западную, что соответствующим образом сказывается на рынке аренды жилья. Интересно, что в Берлине ставки аренды существенно ниже, чем в других немецких мегаполисах.

Особенности приобретения и владения
Немецкое законодательство допускает совершение сделки напрямую с продавцом, однако такие случаи крайне редки, и обычно все пользуются услугами риелторов. Недвижимость можно выбрать по Интернету, а приехать в Германию только для заключения договора.

Стоит иметь ввиду, что покупка недвижимости не является основанием для получения вида на жительство в Германии, но может стать дополнительным плюсом в решении этого вопроса. Также владелец недвижимости имеет право на долгосрочную шенгенскую визу.

Процедура перехода собственности от старого владельца к новому в Германии занимает 2-3 месяца.

Стоимость объектов
Цены на квартиры в Германии стартуют с 20 000 евро. Вы можете купить одну или несколько квартир в кондоминиуме либо приобрести дом полностью. Цена 5-квартирного дома в земле Северный Рейн Вестфалия составит от 200 000 евро.

Источник: https://www.kp.ru/guide/kommercheskaja-nedvizhimost-v-germanii.html

Лучшие активы для инвестиций в Германии

инвестиции в германии

В последние несколько десятилетий инвестиционная привлекательность Германии постоянно растет. Эта тенденция опирается на крупнейшую экономику в Европе и детально проработанное отраслевое законодательство. Благодаря этому инвестиции в Германию с каждым годом набирают все большую популярность среди российских инвесторов.

К основным немецким направлениям для инвестирования, которые интересуют россиян относятся:

  • объекты жилой и коммерческой недвижимости;
  • золотые активы;
  • акции и облигации национальных компаний.

Давайте рассмотрим каждое из перечисленных направлений для осуществления инвестиций.

Объекты недвижимости

На сегодняшний день инвестиции в немецкую недвижимость представляются очень привлекательными. Дело в том, что цены на квартиры и офисные помещения в Германии постоянно растут.

Покупка квартиры или объекта коммерческой недвижимости в ФРГ, по сути, является для инвестора готовым бизнесом. Естественно, мы ведем речь про крупные города с высокой деловой активностью. В них спрос на аренду недвижимости остается на стабильно высоком уровне. Поэтому проблем с поиском арендаторов при адекватных финансовых запросах возникнуть не может.

Тем более что инвестору, который осуществил подобные вложения совсем необязательно находиться в Германии для решения текущих вопросов. За небольшую плату их можно переложить на плечи местному немецкому управляющему.
Итак, в рамках рынка недвижимости Германии вложить деньги можно в студенческое жилье, квартиры, доходные дома, офисы, отели, магазины и так далее.

Студенческое жилье представляет собой минимальный вариант для подобных капиталовложений. Дело в том, что согласно статистике 62% немецких студентов живут в небольших съемных квартирах или студиях. В среднем стоимость аренды такого рода недвижимых объектов составляет 350–450 евро в месяц. Средняя стоимость таких апартаментов равняется 20–30 тысячам евро. Для Берлина или Мюнхена эта сумма увеличится в 2–3 раза. Доходность таких инвестиций можно оценить в 5% годовых.

Инвестирование в квартиры будет стоить инвестору больших денег. Однако в перспективе он сам может переехать в купленное жилье. Не стоит инвестировать в квартиры, которые находятся в городах из восточных земель Германии. Максимальная доходность может быть получена от квартир, расположенных в земле Западная Рейн – Вестфалия и в ее столице Дюссельдорфе.

Минимальная цена доходного дома составляет 150 тысяч евро. Верхняя граница составляет 2–2,5 миллиона евро. Это уже будут большие 15–20-этажные дома. Для среднего инвестора оптимальным вложением можно считать доходный дом на 5–6 квартир за 250–300 тысяч евро. Их доходность может доходить до 12% в единой европейской валюте.

Для более крупных инвесторов подойдут немецкие супермаркеты. Их цена 8–10 миллионов евро. Годовая доходность таких инвестиций около 8%.

Правильный выбор объекта для инвестиций в Германии является залогом ее быстрой окупаемости. На сегодняшний день именно немецкий рынок недвижимости способен обеспечить максимальный процент доходности от инвестированного капитала.

Золото в монетах и слитках

Инвестирование в драгоценные металлы в Германии подойдет только тем инвесторам, которые готовы вложить средства на долгосрочную перспективу. Такие инвестиции не смогут похвастаться высокой доходностью, но по надежности с ними практически ничего не может сравниться. Кроме того, инвестиционное законодательство Германии способствует таким вложениям. В частности, в отличие от России при покупке золотых слитков инвестору не нужно будет платить налог на добавленную стоимость.

Купля-продажа золотых монет и слитков в ФРГ производится крупными специализированными обменными пунктами. Однако в нашем понимание большей инвестиционной привлекательностью обладают именно монеты. Выбирать стоит те из них, которые выпустил широко известный Баварский монетный двор. Они высоко ценятся на этом рынке и обладают отличной ликвидностью.

Акции и облигации

Российский инвестор, желающий вложить деньги в акции или облигации крупнейших компаний Германии, может сделать это, не вставая с любимого компьютерного кресла. задача состоит в том, чтобы подобрать наиболее перспективные ценный бумаги, способные обеспечить вашему инвестиционному портфелю высокую доходность.

Если вы далеки от современных реалий фондового рынка, то для начала лучше всего выбрать спокойную и консервативную стратегию для инвестиций в акции немецких компаний. Обратите внимание на голубые фишки. Такое название получили ценные бумаги крупнейших компаний страны с самой большой капитализацией. Такими компаниями в Германии являются Volkswagen, Daimler, Allianz, Siemens, BASF, BMW, Metro и другие.

Если инвестор хочет подстраховаться, он, прежде чем начинать формировать инвестиционный портфель, может обратить к брокеру, который специализируется на фондовом рынке Германии.

Таким образом, Германия может стать для капитала инвестора той самой «тихой гаванью», в которой деньги будут максимально защищены. При этом необходимо понимать, что любая страна имеет собственную специфику и особые обычаи делового оборота. В большинстве случаев прежде чем делать инвестиции следует проконсультироваться с квалифицированными специалистами.

Источник: https://InvestorIQ.ru/praktika/investicii-v-germanii.html

Инвестиции в Германии

инвестиции в германии

Инвестиции в Германии — это гарантированная  «Тихая гавань» для вашего капитала. Мы поможем вам понять принципы инвестиционной политики Германии, проконсультируем о возможных инвестиционных продуктах и услугах на немецком финансовом рынке.

Расскажем об инвестициях в недвижимость Германии. Поможем начать или купить готовый бизнес в Германии. Ваши деньги и инвестиции получат уверенность и стабильность, а ваша нервная система обретет спокойствие и уют.

С нашей помощью ваши инвестиционные проекты в Германии будут динамично развиваться, а вы сбережете силы и время.

Германия является одной из самых привлекательных стран для инвестиций в мире.

Стабильное финансовое положение страны и строгое законодательное регулирование многих областей делает инвестиции в Германии прозрачными и предсказуемыми, что во времена финансового кризиса является для многих инвесторов приоритетом при выборе форм инвестиций.

Кроме того, иностранные инвестиции в Германии всецело поддерживаются на государственном уровне. Это касается как законодательства, так и специальных государственных субсидий (ежегодно миллиарды евро).

Инвестиции в Германии, как и в других странах, различаются по формам. Это может быть, к примеру, развитие бизнеса, приобретение акций, покупка золота или вложение денег в недвижимость Германии. Последняя форма инвестиций подразумевает не только покупку тех или иных объектов недвижимости, но и покупку банковских требований, защищенных объектами недвижимости.

Инвестиции в недвижимость в Германии

Коммерческая и жилая недвижимость Германии пользуется спросом, как в качестве инвестиционного объекта, так и для собственного использования. Будут ли инвестиции в недвижимость Германии рентабельными — зависит от многих факторов.

К ним относятся, например, местоположение, состояние, возможное повышение стоимости либо доходности от ее аренды и т.д.

Приобретая недвижимость необходимо также учитывать сопутствующие издержки, такие как расходы на эксплуатацию объекта и административные расходы.

При покупке недвижимости в Германии следует учитывать дополнительные расходы (в % от стоимости объекта):

  • Налог на приобретение (Grunderwerbssteuer) — 3,5% (NRW)
  • Нотариальные услуги (Notarkosten) – примерно 1,5-2%
  • Маклерская комиссия (Maklercourtage) — 3-7%

Покупка бизнеса в Германии

Оценка компании и связанный с этим процесс Due Diligence (исследование деятельности компании, её финансового состояния, налоговых и юридических вопросов, положения на рынке и пр.) — это решающий фактор при принятии решения о покупке бизнеса.

Мы предлагаем профессиональную поддержку проектов по покупке компаний в Германии.

Вы можете также получить у нас необходимые консультации и помощь в организации бизнеса в Германии с нуля. Следует заметить, что владение бизнесом в Германии и выполнение определенных требований дает право на получение бессрочного вида на жительство.

Срочные депозиты в немецких банках

Немецкие банки предлагают высокую надежность и фиксированные процентные выплаты. Сроки вкладов — от одной недели до нескольких лет. Ставки доходности относительно невеликие, но зато гарантирована сохранность суммы. Наша компания даст рекомендации в каких банках Германии наилучшие условия размещения средств. Мы готовы выступить поручителем при открытии счета. Некоторые банки Германии просят сделать это при открытии счетов иностранцам с целью удостоверения в благонадежности клиента.

Ценные бумаги с фиксированной доходностью

  • Государственные облигации (Staatsanleihen или Bundesanleihen) – это ценные бумаги, выпускаемые государством в рамках программ федерального займа / государственного рефинансирования и относятся к гарантированным государством инвестиционным инструментам.
  • Облигации федеральных земель Германии (Länderanleihen и Länderschuldscheine) часто предлагают более высокий купон. По качеству и надежности они практически ничем не отличаются от федеральных облигаций.
  • Корпоративные и банковские облигации (Unternehmensanleihen, Corporates, Corporate Bonds, Bankanleihen) — эмитируют корпорации и банки для финансирования своей деятельности. Существенными факторами, влияющими на ценообразование и на величину купона, являются рейтинг предприятия / банка, ликвидность и срок обращения облигации.
  • Облигации с плавающей % ставкой (Floater) – это облигации с купоном, основанном на плавающей процентной ставке. Существуют также похожие инструменты, такие как структурированные сертификаты (strukturierte Zertifikate), которые имеют совершенно другой механизм выплат, а также более высокий риск.
  • Облигации с нулевым купоном (Zerobonds, Nullkuponanleihen) — это ценные бумаги с фиксированной доходностью, но по которым во время их обращения не происходит процентных выплат. В качестве инвестора Вы приобретаете данные облигации с дисконтом к их номинальной стоимости и в конце срока обращения получаете 100% номинальной стоимости. Важным пунктом является то, что происходит налоговая отсрочка до момента окончания обращения ценной бумаги.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как заработать на инвестициях в интернете

Акции

В больших количествах промежутков времени акциям удавалось показывать более высокую доходность по сравнению с ценными бумагами с фиксированным доходом. Эта большая доходность носит название «премия за риск». В долгосрочных инвестиционных портфелях в целях диверсификации имеет смысл держать определенную долю акций. Размер этой доли должен зависеть от соответствующего индивидуального профиля инвестора и его склонности к рискам.

Инвестиционные фонды

Инвестиционные фонды предлагают разнообразные инвестиционные возможности. Благодаря нашим консультациям Вы сможете разобраться в огромном количестве инвестиционных фондов в Германии и выбрать наиболее подходящие для Вас.

Открытые инвестиционные фонды (Publikumsfonds) — наиболее популярны, это имущественный комплекс, который работает на доверительном управлении. Управляет всем имуществом этого инвест-фонда специализированная финансовая компания. Ее цель повысить стоимость активов фонда. Открытые инвестиционные фонды предлагают инвесторам множество инвестиционных инструментов, таких как акции, облигации, инструменты денежного и валютного рынка, сырье, недвижимость, хеджевые стратегии и т.д.

Закрытые инвестиционные фонды (Geschlossene Fonds) предлагают высокую доходность, но при этом несут в себе определенные риски. Они создаются в основном под конкретные (инвестиционные) проекты с целью достижения высокой доходности от их реализации. Правовая форма обычно GmbH & Co. KG.

В качестве примеров проектов могут быть названы строительство торговых центров, кораблей, проекты по ветро- и солнечной энергии. Если соответствующий проект длится 10 лет или дольше, то существует лишь ограниченная возможность выхода из закрытого фонда.

Хотя вторичный рынок закрытых фондов и существует, но цены там часто случайны и не реалистичны.

ETF (от англ. Exchange Traded Funds) — это инвестиционный фонд в форме обособленного имущественного комплекса (т.е. активы ETF юридически отделены от фонда и в случае его банкротства возвращаются вкладчикам), паи которого торгуются на бирже.

В большинстве случаев ETF имеет пассивную стратегию управления – например, повторяет структуру лежащего в его основе индекса (DAX, REX, Dow Jones, S&P 500 и др.).

Преимущество копирования индексов состоит в том, что акции или облигации, входящие в соответствующий индекс, действительно покупаются и являются обособленным имущественным комплексом фонда. Так как большинство ETF имеют пассивную стратегию управления, то отсутствуют риски принятия неправильных решений портфельными управляющими (т.н.

человеческий фактор). При этом инвесторы существенно экономят на транзакционных издержках. Благодаря ETF инвесторы могут достичь максимальной диверсификации своих инвестиций при минимальных расходах на покупку и на текущее управление. В настоящее время ETFs набирают все большую популярность.

Наша компания проверит, юридически правильно оформит и защитит все сделки по покупке вами бизнеса или недвижимости. Необходимые при этом документы заверяются немецкими нотариусами и регистрируются в суде.

Инвестиции в акции, ценные бумаги, паевые или инвестиционные фонды, срочные вклады осуществляются только с вашего личного банковского инвестиционного счета в Германии. Доступ к которому будет только у вас. Никаких «хитрых схем» или прогона денег через «фирмы посредники» не будет. А значит полная прозрачность операций и контроль за всеми транзакциями только в ваших руках.

Инвестируя в Германии — инвестируешь в свое будущее

Источник: http://www.de4u.ru/investitcii-v-germanii

Коллективные инвестиции в Германии от 500 тыс. евро

инвестиции в германии

При инвестировании в коммерческую недвижимость Германии с инвестиционным капиталом до 1 млн евро существует возможность реализовать свою цель коллективно с другими инвесторами и инициаторами подходящего проекта.

Практически ежедневно к нам поступают запросы от инвесторов с инвестиционным капиталом от 500 000 евро.

Именно этот факт и привёл нас к созданию продукта, подходящего для такого рода инвестиций, с одной стороны, и никоим образом не влияющего на рентабельность либо безопасность инвестиций, с другой стороны.

Депозиты и гособлигации германии

В эпоху отрицательных ставок возможности банковских депозитов не вызывают особого интереса среди вкладчиков. Доходность таких продуктов либо нулевая, либо отрицательная.

Рынок акций требует специализированных знаний и не дает инвестору желаемых гарантий получения дохода.

Если рассматривать инвестиции в гособлигации Германии, то вы должны смириться с потерями, так как и данный вариант генерирует отрицательный доход, то есть капитала с каждым днём становится меньше.

Несмотря на это, платежеспособность Германии по-прежнему привлекает инвесторов инвестировать даже в такие продукты. Диверсифицируя свой портфель, инвестор останавливает выбор на высоколиквидных, хоть и отрицательных инструментах.

Более того, данный вариант используют в подавляющем большинстве институциональные инвесторы, размещая на депозитах центробанка, имеют более высокие потери.

Для инвестора с капиталом в 500 000 евро, задумывающегося о сохранении капитала и получении дохода в долгосрочной перспективе, вариант инвестиций в гособлигации не является оптимальной возможностью.

Виды инвестицийДоходностьУровень риска
Проектное финансирование (немецкие компании) 10%+ Средний-высокий
Коммерческая недвижимость 5—7% Очень низкий
Облигации «голубых фишек» (немецкие топ-компании) 3—5% Низкий-средний
Депозит на расчетном счете в Германии 0,01% Отсутствует
Государственные облигации германии -0,25% Отсутствует

Наш холдинг определил оптимальный инвестиционный фокус — это надежные объекты коммерческой недвижимости в Германии. Уровень цен, на первый взгляд, закрывает вход на рынок для инвестора с собственным капиталом до 1 млн евро. Так ли это?

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости германии

В сегодняшнем цикле можно с уверенностью заявить, что рынок коммерческой недвижимости в Германии находится на стороне продавца.

Что это значит?

Объем инвестиционного капитала значительно превышает количество существующих продуктов в сегменте CORE, что оказывает дальнейшее давление на рентабельность объектов, то есть цены на объекты продолжают расти.

Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость

Оптимальное решение — инвестиции в уже проверенные объекты доходной недвижимости коллективно. Использование банковского плеча дает возможность значительно увеличить рентабельность инвестируемого капитала.

Коллективные инвестиции дают инвесторам возможность получать все преимущества высококачественного инвестиционного продукта с относительно небольшим порогом входа. Более того, коллективные инвестиции максимально диверсифицируют риски и позволяют принимать прямое участие в разных проектах.

В рамках данной концепции инвестор становится соучредителем готовой немецкой компании, владеющей новым объектом коммерческой недвижимости в Германии. Таким объектом является либо торговая, офисная или иная коммерческая недвижимость, сданная в долгосрочную аренду и приносящая ежемесячный доход.

Инвестор самостоятельно определяет количество приобретаемых долей в компании и инвестиционный период, который может варьироваться от 5 до 15 лет.

Инвестиционные объекты с платежеспособными арендаторами

Под объекты BiG Property заключены долгосрочные договоры аренды без возможности досрочного расторжения. Арендные отношения связывают нас с важнейшими игроками немецкого рынка розничной торговли — среди прочего это компании Rewe и Edeka, активные не только в Германии, но и на других европейских рынках. Платежеспособность этих арендаторов и долгосрочный договор гарантируют ежемесячный доход от аренды.

Партнер в коллективных инвестициях получает

  • участие в немецкой компании (GmbH);
  • выгодное кредитное плечо немецкого банка;
  • ежемесячный арендный доход в евро;
  • долгосрочные договоры аренды с важнейшими операторами немецкого рынка;
  • коллективное участие в прибыли от продажи объекта;
  • диверсификацию рисков;
  • надежную рентабельность своих инвестиций;
  • гарантии на выход из проекта;
  • полный контроль и прозрачность.

Пример объекта коллективных инвестиций

Актуальный объект BiG Property для коллективных инвестиций — новый гипермаркет Kaufland.

Стоимость объекта 9 млн евро
Срок инвестиций 5-15 лет
Договор аренды 15 лет
Инвестиция от 500 000 евро
Рентабельность 12% годовых

Вы получаете возможность инвестировать в высокорентабельные объекты коммерческой недвижимости Германии с минимальными вложениями от 500 000 евро.

Источник: https://bigproperty.de/investicii/kollektivnye-investicii

Куда вкладывать деньги в Германии

инвестиции в германии

Инвестирование в экономику высокоразвитых государств дело малоприбыльное в сравнении с инвестированием в России.

Основными направлениями инвестирования в таких странах являются:

Мы сознательно исключили из этого перечня Форекс, ПАММ-счета, бинарные опционы, поскольку если вы направляетесь в казино с некоторой суммой, то вряд ли вам придет в голову назвать эту сумму инвестицией.

Инвестор в Германии, если сам он из России, испытывает некоторое разочарование после ознакомления с возможностями инвестирования в этой стране.

Инвестирование в недвижимость

По мнению ряда европейских экспертов купля-продажа недвижимости в Германии инвестиционно мало привлекательна в текущий момент. Поэтому еще в 2007 году, чтобы прекратить бегство инвестиционных фондов в страны Бенилюкса, был принят German Investment Modernization Act, изменивший инвестиционное законодательство. Но ухудшение общей экономической ситуации в ЕС не привело к улучшению инвестиционного климата в Германии.

Коммерческая недвижимость как предмет инвестирования в Германии обладает следующими особенностями:

  • недвижимость класса «А» сдается в аренду на 10-15 лет, сразу после ее приобретения или с арендным договором при ее покупке;
  • стартовая инвестиция составляет 30-50% от стоимости объекта инвестирования;
  • оставшаяся сумма стоимости объекта вносится за счет кредита банка под 3% годовых;
  • управление недвижимостью и бухгалтерский учет осуществляет копания арендатор.

Доходность арендного договора около 15% годовых, позволяет погашать тело кредита и банковские проценты.

Жилая недвижимость в Германии также приносит доход около 6% годовых. Это в основном доходные дома, сдача квартир в которых в крупных центральных городах Германии приносит арендную плату около 18 евро с квадратного метра. В небольших городах арендная плата в два раза меньше. Расчет эффективности инвестиций необходимо делать для каждого конкретного города, отличия могут быть очень существенными.

Вложить деньги в Германии в гостиничный бизнес целесообразно только в крупных городах и в зонах активного туризма. Инвестиции в этот бизнес характеризуются длительными сроками окупаемости, в среднем от 12 до 20 лет.

Инвестиции в драгметаллы и предметы искусства

Инвестиции в золото — самая древняя традиция обеспечения финансовой независимости инвестора. Падение цен на золото в последние годы больше объясняется определенными манипуляциями главных игроков на этом рынке, чем объективными процессами. Поэтому инвестиции в золота с долговременной позиции целесообразно как в Германии, так и в России. Но в России инвестиции в золото отягощены кучей правил, которые сводят на нет его инвестиционную привлекательность.

В Германии золотые монеты и слитки золота продаются в крупных обменных пунктах. Вы можете хранить купленное золото в Германии или в России. Через таможню купленное золото пропускается без таможенной пошлины на сумму до десяти тысяч евро.

Лучше покупать золотые монеты для инвестиционных целей отчеканенные в Мюнхене на Баварском монетном дворе, они широко известны и их обратная реализация на рынке не составит труда. Инвестиции в золото целесообразно делать на срок не менее года.

Нестабильность мировой денежной системы существенно повышает инвестиционную привлекательность золота.

Предметы искусства и золото считались и считаются хорошими инвестициями даже в кризисные времена. Существенным ограничением этого рода вложений является реальная оценка стоимости предмета искусства.

Надо быть, как минимум, человеком разбирающимся в этой области и иметь в виду, что экспертиза предмета искусства стоит больших денег.

Кроме этого, большинство предметов искусства не подлежит вывозу из страны, поэтому надо позаботиться об их безопасном хранении на территории Германии, что также весьма затратно.

Инвестиции в ценные бумаги

Сегодня вложить средства в Германии в акции немецких компаний или в другие ценные бумаги, можно не выходя из дома. Главной задачей инвестора, работающего с ценными бумагами предприятий Германии, правильно сформировать инвестиционный портфель. Это в свою очередь зависит от жизненной позиции инвестора.

Инвестор, желающий, в первую очередь, сохранить свои вложения формирует консервативный инвестиционный портфель, где преобладают государственные ценные бумаги Германии, золото и акции «синих фишек». Доходность такого портфеля незначительна. Рисковый инвестор, желающий больше получить от своих инвестиций, формирует высокорисковый портфель.

Формирование любого инвестиционного портфеля из ценных бумаг Германии не обойдется без привлечения специалиста по ценным бумагам Германии — инвестиционного брокера. Брокер подберет состав портфеля, определит его среднюю доходность и за вознаграждение может управлять портфелем, внося в его изменения по ходу движения рынка ценных бумаг.

Читайте подробнее про инвестирование в ценные бумаги.

Вклады в инвестиционные фонды

Вложения в инвестиционные фонды Германии регулируются German Investment Modernization Act. Инвестиционные фонды трактуются законодательством страны как кредитные учреждения, то есть регулируются еще и «Законном о кредитных учреждениях», а депозитарии инвестиционных фондов размещаются в банках. Надо отметить, что государственная защита интересов инвестора выше в Германии в сравнении с другими европейскими странами.

Рынок ценных бумаг в Германии невелик, меньше чем во многих европейских странах. Немецкие компании намного реже используют выпуск акций для пополнения своего капитала.

Инвестиционные фонды делятся на фонды открытого и закрытого типа.

В фонде открытого типа инвестор в любое время может продать свои активы управляющей компании, а в фонде закрытого типа инвестор выполняет свои обязательства до истечения договора инвестирования.

Доходность инвестиционных фондов существенно выше депозитных вкладов, поскольку управляется профессионалами, которые сами решают куда вкладывать деньги в Германии: в недвижимость; ценные бумаги; золото или другие инвестиционные сферы.

Банковские вклады в Германии

Европа и Германия не является инвестиционным «раем». Особенно это заметно при размещении депозитов в банках Германии. В некоторых случаях банковский депозит может принести вам убыток, вместо дохода.

Английский метод инвестиций в страховые компании

С начала 70 годов в Германии получил широкое распространение инвестирования через страховые компании unit-linked. Такой подход обеспечивает возможность инвестиций небольшими вкладами в виде страховых премий, практически, в любые инвестиционные инструменты. Инвестиции защищены, могут наследоваться и пользуются льготным налогообложением. Недостатком такого метода является необходимость регулярных вложений в течение нескольких месяцев начального периода.

В целом, инвестиции в Германии привлекают инвесторов высокой стабильностью экономики.

Читайте далее

Сферы инвестирования за рубежом.

Способы получения дохода от инвестирования в акции.

Ситуация в России: позитивные и негативные характеристики.

и отзывы

Войдите через социальную сеть

Источник: https://kudainvestiruem.ru/kuda-vlozhit/investor-v-germanii.html

Стоит ли инвестировать в недвижимость Германии

инвестиции в германии

Сегодня у состоятельных отечественных обывателей рекламой искусственно формируется мнение о большом доходе, который якобы можно получить, вложившись в зарубежную недвижимость.

Повсюду реклама, призывающая поскорее купить дом, участок, коттедж, виллу в Германии или во Франции, и зарабатывая на аренде, в ус не дуть себе до конца жизни. Ведь все же знают похвальность зарубежной юриспруденции, максимально защищающей священные права частных собственников, инвесторов и предпринимателей.

На самом ли деле так выгодны инвестиции в зарубежную недвижимость, как это малюется в СМИ? Проверим это на примере аренды в Германии.

Аренда в Германии с точки зрения инвестиции

Призыв вкладываться в зарубежную аренду, обращенный к нашим инвесторам, основан на том, что аренда там очень востребована, и никаких проблем с ликвидностью не возникнет. При желании всегда можно выгодно продать свой бизнес, выйдя из него.

Аренда недвижимости и впрямь очень популярна в большинстве стран Европы.
Более 80% жителей Германии, (а в Швейцарии, наверное, и все 99%), предпочитают арендовать жилую площадь, а не обременять себя собственностью.

Делают они это по следующим причинам:

  • Налоги на собственность в Германии — от 1 до 3% со стоимости жилья в год.
  • Арендная плата невысокая, нормируется государством, а если повышается, то очень аккуратно и постепенно — не более 3% в год (маловыгодное условие для лендлорда — лица, зарабатывающего на аренде).
  • Если человек лишается работы, то за него платит аренду государство.

Теперь ясно, почему немцы сами покупать недвижимость не хотят, а приманивают «дурачков с деньгами» из России

Для российского капиталиста, не сведущего в немецком законодательстве ждет неприятный сюрприз:

Капитализм в Германии оказывается куда более социалистический, чем у нас!

Возникает впечатление, будто гады немцы, в сговоре с заокеанским рокфеллерами и ротшильдами, специально извели наш социализм, а сами коварно взяли его себе на вооружение, используя все лучшие качества.

И никакие спекуляции на аренде в Германии не пройдут:

Нельзя, к примеру, будет арендовать недвижимость у кого-то подешевле, чтобы потом сдавать ее посуточно по дикой цене. Посуточная аренда за рубежом, конечно, возможна, но если хотите сдавать недвижимость, вначале станьте ее полноценным хозяином.

Цена недвижимости в Германии для инвестора

Второй неприятный момент для нашего инвестора — заявленная продажная цена собственности, которую он находит в рекламе, оказывается процентов на 10 — 15% заниженной:

  • вместо 20 000 — 30 000 евро приходится заплатить 23 000 — 33 000;
  • вместо 100 000 евро стоимость вырастает до 110 000 — 115 000 евро.

Такая цена складывается из-за всевозможных сборов и платежей, которые предстоит выплатить покупателю. Конечно, есть потери и у продавца, но они меньше.

Итак, покупателю недвижимости в Германии придется потратить следующие суммы поверх стоимости собственности:

  • 3,5% — налог с купли-продажи;
  • до 1.5% — услуги нотариуса;
  • до 0,5% — регистрационный сбор;
  • до 3% плюс косвенный налог VAT (аналог нашему НДС), в размере 17% — комиссия риэлтора (брокера по продажам).

Комиссионные брокеру выплачиваются совместно покупателем и продавцом.

В итоге стоимость недвижимости в Германии для покупателя вырастает до 9% и больше.

Защита прав арендодателя и арендатора в Германии

Инвестора также завлекают невиданными гарантиями его прав и отсутствием необходимости поисков арендаторов:

  • Недвижимость, как правило, продается вместе с проживающими жильцами.
  • Необходимо просто переоформить переход прав собственности.
  • Жильцы после регистрации прав нового собственника осуществляют платежи ему, а не прежнему хозяину.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как заработать на акциях сбербанка

Несмотря на удобства для инвесторов, изучение договора аренда позволяет понять, что права арендатора защищены государством гораздо больше, чем права лендлорда-арендодателя:

  • Арендатор по закону имеет право проживать в съемном жилье до окончания срока аренды, но никто ему не воспрепятствует в принципе, если он захочет съехать раньше.
  • А вот выселить жильца раньше установленного срока арендодателю в Германии невозможно.
  • Не сможет он также повышать плату выше установленного государством предела.

Приоритет арендатора существует и в отечественной аренде, однако в Германии его права защищаются гораздо жестче.

Нашему арендодателю, за исключением социальной аренды, в ценах — вольница:

Хотя договор найма ограничивает право хозяина изменить сумму оплаты в течение срока аренды, при составлении нового договора стороны могут договориться о новой цене, без контроля со стороны государства.

Получается, бюргеры-буржуи лучше пекутся о населении, чем наши доморощенные капиталисты.

А управляющего арендой не закажете?

Ладно, предположим, инвестиция в зарубежную аренду, все-таки состоялась, и инвестор, посчитав все свои затраты и сверив списки жильцов, приготовился к извлечению прибыли, которая ему была обещана до 10% в год.

И тут он жестоко сталкивается еще с одной проблемой:

Чтобы контролировать поступление денег, оплачивать налоги, решать все бытовые вопросы, связанные с купленной им за рубежом недвижимостью, инвестору необходим доверительный управляющий в аренде.

В противном случае инвестор должен жить там же, где он приобрел собственность, ибо затраты на частые поездки его измотают и будут разорительны.

Доверительная аренда за рубежом официально не так дорога:

  • В прайсах указана ежемесячная стоимость работы управляющего 20 — 30 евро.

Но к этой сумме прибавляются другие расходы:

  • 10 евро — обслуживание счета домовладельца.
  • Дополнительные расходы на строителей, сантехников, обслуживающий персонал, налогового консультанта, адвоката и т. д.

В итоге оплата управляющему вырастает до 50 евро в месяц, а в реальности может доходить до 40% от месячного дохода (для инвесторов с небольшим начальным капиталом и отсутствием опыта).

Реальная доходность аренды за рубежом

Чистую прибыль аренды считают, вычитая из арендной платы такие расходы:

  • налоги;
  • услуги управляющего арендой;
  • трата на текущие расходы (поддержание дома в хорошем санитарно-техническом состоянии, ремонт).

В итоге чистая прибыль составляет вовсе не 10%, а всего навсего 3%.

Здесь еще раз возникает недоумение:

А не положить ли лучше деньги в надежный банк под 10 процентов годовых?

Но у большинства инвесторов по поводу банков возникает истеричное «чур меня!», что вполне понятно, ведь надежных банков у нас не бывает:

Каждое поколение инвесторов (и не только) запомнило как минимум одну денежную реформу и одну деноминацию, экспроприирующую «все нажитое непосильным трудом».

Инвестиции в зарубежную аренду маленькие и большие

Даже три процента прибыли — это приличные деньги, но для среднего и крупного инвестора. Для него Германия — настоящий рай.

А маленькому, с капиталом до 200 000 евро, как выяснилось, за границей делать нечего — оберут до нитки и оставят крохи. Бизнес аренда квартиры в Германии не принесет ему особой прибыли.

Вообще быть маленьким инвестором за рубежом не то, что невыгодно, просто формат его инвестиций должен быть несколько иным:

  1. Мелкому инвестору будет трудно взять кредит в банке.
  2. Крупные постоянные инвесторы кредитуются банками с большим удовольствием.
  3. Вложиться мелкому инвестору можно в такие проекты:
    • фонды недвижимости (есть возможность получить до 8% премиальных);
    • блок студенческих или служебных апартаментов, находящихся в специализированном комплексе под управлением управляющих кампаний.
  4. Для крупного инвестора наиболее лакомые кусочки:
    • супер-маркеты и торговые центры;
    • отели с гарантированным доходом;
    • мини-отели;
    • многоквартирное помещение (доходный дом).

Общий вывод:

Инвестиции в зарубежную недвижимость интересны для крупного инвестора, способного приобрести высоколиквидные объекты коммерческого и гостиничного типа. Мелкий инвестор может вложить средства в долю собственности, находящуюся под управлением специализированных кампаний, или инвестиционные фонды недвижимости.

Стоит ли инвестировать в недвижимость за рубежом.

(3 5,00 из 5)

Источник: https://moezhile.ru/novostrojki/investisiya-v-germanii.html

Выбор способа инвестирования

Сегодня многие для инвестирования выбирают не шаткий отечественный рынок, а западные страны с высоким уровнем жизни и широкими возможностями для вложений своих капиталов. Именно инвестиции в Германию в последнее время приобрели известную популярность, ибо среди всех европейских стран именно там наблюдается завидная стабильность уровня экономики, а богатый потенциал разворачивает отличную перспективу для инвестирования.

Выбор вариантов для инвестирования в Германии практически ничем не отличается от российского. Вы можете вкладывать средства в недвижимость, в банковские депозиты или в готовый бизнес. Но в отличие от нашей страны здесь вы будете полностью уверены в сохранности своего капитала. Немецкая экономика с легкостью переживает любые экономические спады и кризисы

Срочные вклады в банках Германии

Помимо недвижимости, вы можете вкладывать средства на депозиты в немецких банках – они предлагают неплохой процент и гарантируют стабильность в отличие от российских банковских учреждений, которые могут разориться в любой момент и оставить вас ни с чем. Постоянный доход на протяжении многих лет будут приносить и вложения в инфраструктуру этой страны, которая находится в постоянном движении вперед.

Иногда банки Германии просят какую-либо компанию выступить вашим поручителем, чтобы убедиться в платёжеспособности клиента.

Ценные бумаги

Ещё один вид инвестирования в Германии, который обеспечивает фиксированный доход. Можно взять во внимание следующие ценные бумаги:

  • Государственные облигации. Это ценные бумаги, которые выпускает государство в рамках различных программ федерального займа.
  • Облигации федеральных земель Германии. Практически не отличаются от федеральных облигаций, но предлагают более высокий купон.
  • Корпоративные и банковские облигации. Являются эмитентами банков и корпораций в целях финансирования своей деятельности.
  • Облигации с плавающей процентной ставкой.
  • Облигации с нулевым купоном. Обладают фиксированной доходностью, но без процентных выплат во время их обращения.

Краткий гид по инвестициям в Германии

инвестиции в германии

Know before you go – краткий гид по инвестициям в недвижимость в Германии.

По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2018 году Берлин станет одним из 13 самых востребованных городов мира в плане покупки недвижимости. Интерес к объектам в Германии проявляют покупатели почти всех национальностей — от британцев до китайцев. По данным Knight Frank только 15% жителей Берлина используют свою недвижимость для себя, а не сдают в аренду или перепродают.

Берлин – это еще не вся Германия, — уверяет Екатерина Демидова, директор компании DEM GROUP, — международного агентства, специализирующегося на продаже недвижимости в Германии. – В этой стране много достойных внимания объектов в разных землях.

​​​Во-первых, стоимость недвижимости там стабильна и никак не зависит от сезона, инфляции или политики правящей партии, а рост цены квадратного метра всегда опережает темпы инфляции.

Во-вторых, «благодаря» кризису, строительный рынок в России продолжительное время находится в состоянии стагнации, поэтому велик риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика. В Германии всё стабильно — нет кризиса и обманутых дольщиков.

Сейчас довольно распространенной стратегией является покупка недвижимости в Европе в первую очередь для того, чтобы средства сохранить, и только во вторую очередь ради получения прибыли.

Этот подход вполне рационален с точки зрения пассивного инвестирования и сравнительно безопасен с точки зрения рисков: человек зарабатывает в России, а сохраняет капитал в развитой экономике той же Германии.

Это инвестирование с высокой ликвидностью и низким риском; у такой недвижимости неплохой потенциал прироста капитализации, в стрессовой ситуации она мало теряет в цене и легче продается.

В третьих, стоимость евро по отношению к рублю, несмотря на колебания, остается стабильно высокой. Даже при сохранении цены квартиры или дома на прежнем уровне, стоимость в рублях вероятнее всего будет расти, опережая инфляцию на внутреннем рынке. Стоимость, например, квартиры в Кёльне может остаться прежней в евро, но в рублях — вырастет.

Поэтому россияне часто покупают недвижимость в Германии, чтобы капитал сохранить, а получение прибыли — вторичная причина. Этот подход логичен и сравнительно безопасен с точки зрения рисков: в условиях кризиса отечественная недвижимость сильнее проседает в цене и хуже продается.  В Москве недвижимость дешевеет, а в Германии – дорожает! Если принять цены 2007 года за 100%, то на начало 2018 г. на вторичном рынке жилой недвижимости Германии они выросли до 184%!

Германия — это страна с сильной экономикой, развитым законодательством, низкой безработицей (5%), сравнительно недорогой ипотекой (50-60% от стоимости недвижимости под 2% годовых).

Хотя отдельные рынки внутри самой Германии и неравномерны, объекты для инвестирования можно выбирать не только в городах «большой семерки» — в Берлине, Гамбурге, Дюссельдорфе, Кельне, Мюнхене, Франкфурте-на-Майне, Штутгарте, но и в других городах с сильной экономикой, которые в основном расположены в Западной Германии 

                             Коммерческая недвижимость в Германии

Есть 3 способа получать доход с собственной «загран» недвижимости:

1. Сдача в аренду

Аренда подразумевает более низкие риски по сравнению с перепродажей, стабильный пассивный доход, окупаемость в среднем через 7 лет. Если в цифрах, то доход владельцев апартаментов в Германии может составлять до 8% в год. Цена за аренду жилплощади составляет 5 -12 евро за 1 кв.м. Можно инвестировать и в строительство многоквартирных домов или коттеджей — тогда доход будет выше.

Если покупать вторичную недвижимость для перепродажи, то доходность составит 11–15%. Это один из самых популярных проектов инвестирования.

3. Инвестиции в строительство

Первые два способа известны и понятны. А вот про третий вариант хотелось бы рассказать подробнее.

Доходность. Она значительно выше, чем в случае инвестирования в готовое жилье и достигает 30%. Срок реализации проекта составляет 1,5-2 года.

Если говорить о перспективных с этой точки зрения регионов, то стоит рассматривать Северную Рейн-Вестфалию, Гамбург, Берлин. Бавария перегрета, а в Восточной и Северной Германии рынок недостаточно развит, что, естественно, сказывается на возможной прибыльности проекта не в лучшую сторону.

Низкие риски. В Германии спрос на недвижимость превышает предложение. Часто покупателю необходимо озвучить решение на утро: да – да, нет – нет, — завтра купит кто-то другой.

Если проект реализует солидный застройщик, то квартиры быстро раскупаются уже на стадии котлована. Кроме того, строительство в Германии законодательно регламентируется и строго контролируется.

Любой проект согласовывается с администрацией города, а архитектор и застройщик несут прямую ответственность за качество конечного продукта.

Нет необходимости весь проект оплачивать из собственных средств инвестора — часть проекта можно реализовать от доходов, полученных с конечного покупателя. Для того, чтобы вступить в проект, в большинстве случаев достаточно выкупить участок, с уже оформленным разрешением на строительство.

Кстати, о разрешении – это очень важный момент. В Германии это основополагающий документ, в котором четко прописаны этажность здания, метраж, соотношение жилых\нежилых помещений и количеством парковочных мест.

Если вам предлагают купить участок без этого разрешения с формулировкой «потом оформите, это несложно», то от покупки лучше воздержаться: велик риск приобрести участок, на котором вообще ничего нельзя строить или можно, но только одноэтажное здание.

А с точки зрения инвестирования невыгодно.

Можно подобрать проект исходя из имеющегося бюджета. Цены на такие участки разнятся, в зависимости от площади участка, характера здания (многоквартирный дом или таунхаус) и региона.

Например, инвестиция в строительство многоквартирного дома в элитном районе города Вупперталь составит 1 200 000 EUR. Разрешение на строительство предполагает возведение многоэтажного дома на 24 квартиры + 150 квадратов коммерческих площадей на 1м этаже.

Квартира в новостройке в этом районе стоит 2 800 EUR за квадрат. Продажи квартир можно начинать сразу после утверждения плана строительства с архитектором. Оплата конечным покупателем вносится поэтапно, застройщику инвестор тоже платит в несколько этапов.

Прибыль от реализации проекта составляет 25%, а вот прибыть от вложенных средств приближается к 100%.

А для того, чтобы включиться в проект строительства таунхаусов в Эберсвальде  (50 км от Берлина) достаточно иметь от 300 000 EUR — стоимость участка с разрешениями, готовым архитектурным проектом и чертежами. К этому проекту уже готов архитектурный план – можно сразу приступать к строительству и продажам.

Задумываясь над приобретением недвижимости заграницей, нужно учитывать возникновение дополнительных расходов: налоги, обязательные платежи, сборы.

Например, в Германии есть налоги на покупку недвижимости, на владение недвижимостью, на сдачу недвижимости в аренду, налог на продажу и даже налог на «солидарность», — словом, система налогообложения для россиян непривычная. 

Поэтому, покупая недвижимость в Германии, лучше сразу договориться с агентством о консультации по налогам — например,  в DEM GROUP такая услуга бесплатна.

Могут возникнуть «географические сложности», — т.е. оперативно прилететь в другую страну, чтобы разобраться с ситуацией, требующей вашего вмешательства, может быть по какой-то причине затруднительно. Поэтому полезно иметь своего представителя, который в экстренной ситуации сможет вас подстраховать. 

1. Языковой барьер. Даже с хорошим немецким не так-то просто ориентироваться в тонкостях при составлении договора купли-продажи. Если хорошего немецкого у вас нет, то трудности коммуникации могут возникать на всех этапах – просмотрах, последующей оплате счетов (не только при покупке, но и после). Классный английский может спасти ситуацию только в случае, если у немецкой стороны он будет такой же классный. Что, к сожалению, не всегда возможно.

2. Когда платишь деньги за услугу (а немецкому агенту придется платить), ожидаешь определенного уровня сервис. У немцев все просто: вам назначат встречу у дома, покажут объект и уедут. Встречать вас в аэропорту и возить от объекта к объекту никто не будет.

3. Немецкие агентства не консультируют по налогам. Дом купить с их помощью получится, но разбираться с тонкостями налогообложения придется самостоятельно. Так же не стоит ожидать помощи с открытием счета в Германии (а он понадобится).

Плюс у конкретного агентства обычно ограниченный объём вариантов – придется обойти несколько агентств, прежде, чем найдется нужный.

1. Специалисты DEMGROUP (за те же деньги) помогут подобрать недвижимость с аукциона или на вторичном рынке Германии с учетом индивидуальных требований. В итоге выиграть можно 20-40% от среднерыночной стоимости выбранного объекта.

2. Сделку в Германии организует русскоязычный специалист (провезет по объектам, поможет выбрать, по договоренности может представлять интересы клиента на территории Германии после отъезда клиента, поможет открыть счет в немецком банке, — бесплатно).

3. Можно получить услугу управления недвижимостью уже после покупки, — специалисты возьмут на себя решение тех вопросов, которые обычно беспокоят людей, впервые покупающих недвижимость за границей. Клиенту остается только выбрать квартиру или дом и подсчитывать прибыль.

4. Любой объект недвижимости перед покупкой можно проверить самостоятельно. Для того, чтобы проверка была эффективной и ее мог организовать даже человек без опыта покупки жилья в Европе, специалисты DEM GROUP разработали памятку, скачать которую можно абсолютно бесплатно. Наша памятка позволит вам самостоятельно проверить предлагаемый объект и избежать лишних трат и сложностей.

Задумываясь над приобретением недвижимости заграницей, стоит держать в голове следующее:

  • точно возникнут дополнительные расходы: налоги, обязательные платежи, сборы. Во многих стран есть отдельно налог на недвижимость и на доход. При продаже объекта придется заплатить налог на прибыль или подоходный, но если Вы владеете объектом более 10 лет – Вы от него освобождаетесь. Собственнику при продаже объекта придется заплатить налог на прибыль или подоходный, но если Вы владеете объектом более 10 лет – Вы от него освобождаетесь. ;
  • собственник, который постоянно живет в другой стране, в любой момент может столкнуться с невозможностью доступа к своему имуществу: например, дипломатические отношения между государствами могут сильно осложниться, вплоть до полного разрыва. Пользоваться своим домом в такой ситуации будет затруднительно;
  • доверяй, но проверяй! От агента надо получить полные расчеты, которые отражают стоимость объекта (включая строительные и отделочные работы, сдачу объекта в эксплуатацию, подведение инженерных коммуникаций, приобретение мебели и бытовой техники) и предполагаемую прибыль (с учетом расходов на содержание и обслуживание), а также информацию о налогах, которые нужно платить на всех этапах владения (в том числе, при продаже).

Для того, чтобы такая проверка была эффективной, специалисты DEM GROUP разработали  памятку «9 шагов, как проверить объект перед покупкой».

Памятка позволит вам самостоятельно проверить предлагаемый объект и избежать лишних трат и сложностей.

Источник: https://dirclub.ru/kuda-investirovat-v-germanii/

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: