Инвестиционный фонд недвижимости

Фонды недвижимости: понятие и практика инвестирования

инвестиционный фонд недвижимости

На протяжении многих столетий наиболее популярным объектом инвестирования считалась недвижимость (англ. real estate).

По мере поступательного развития с конца XIX века фондового рынка, включающего в себя рынок акций и облигаций, доля недвижимости в инвестиционных портфелях постепенно стала уменьшаться.

Тем не менее, и в наши дни инвестиции в недвижимость остаются весьма привлекательными для широкого круга инвесторов.

С инвестиций в недвижимость, как правило, начинается путь инвестора.

Если обратить внимание на структуру активов наиболее богатых инвесторов мира (см. рис. ниже), легко заметить, что доля недвижимости в их портфелях соизмерима с объемами инвестиций в ценные ценные бумаги (акции, облигации) и в абсолютных значениях ее размер достигает 23-25 % от объема всех инвестиций.

Учитывая очевидную популярность инвестиций в недвижимость, назрел момент поговорить о них смело и открыто.

Сегодня мы получим беглое представление о фондах недвижимости, разберем, что такое фонды недвижимости, каковых их основные разновидности, какова история возникновения фондов недвижимости и практика инвестирования в них.

История возникновения фондов недвижимости

До начала 1960-х гг. инвестиции в недвижимость состояли исключительно из прямых вложений в приобретение тех или иных зданий, сооружений, физического имущества.

В 1960 г. в США был зарегистрирован первый в истории фонд недвижимости (REIT, от англ. Real Estate Investments Trust), снискавший вскоре огромную популярность среди инвесторов в качестве надежного объекта инвестирования.

По мере становления данного инструмента портфельных инвестиций, детализации и совершенствования нормативной базы, инвестирование в фонды недвижимости существенно «потеснило» так называемые ПРЯМЫЕ инвестиции в недвижимость.

Вслед за Соединенными Штатами фонды недвижимости стали появляться в Голландии (1969), Австралии (1971), Малайзии (1988) и других странах, главным образом, Северной Америки, Юго-Восточной Азии, Европы.

История введения фондов не территории тех или иных государств отражена в нижеследующей таблице:

Австралия LPT 1971
Бельгия SICAFI 1995
Бразилия FII 1993
Великобритания PIF 2006
Гонконг REIT 2003
Испания REIF, REIC 1994
Италия FII 1994
Канада REIT 1994
Люксембург FCP, SICAF, SICAV 1988
Малайзия REIT 1988
Мексика Fibras 2004
Нидерланды BI 1969
Россия ЗИПФН, REIT 2003
Сингапур S-REIT 2002
США REIT 1960
Тайвань REIT 2003
Франция SIIC 2003
Южная Корея RETF, K-REIT, CR-REIT 2001
Япония J-REIT 2000

В современной России инвестиции в фонды недвижимости стали возможны с 2003 г. после вступления в силу соответствующих положений Федерального закона, регулирующего деятельность акционерных и паевых инвестиционных фондов.

Фонды, инвестирующие в недвижимость, могут действовать на территории Российской Федерации исключительно в форме закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (сокращенно – ЗИПФН).

Что такое фонд недвижимости?

Говоря простым языком, фонд недвижимости – это специальный имущественный комплекс, созданный для осуществления коллективных инвестиций в объекты недвижимости (жилые здания и сооружения, земельные участки).

Фонды недвижимости являются разновидностями паевых инвестиционных фондов.

Их деятельность регулируется упомянутым выше Федеральным законом.

Для отечественных фондов недвижимости характерно использование сокращения «ЗИПФН».

В зарубежной практике наиболее распространенными, помимо уже упоминавшейся аббревиатуры REIT, являются сокращения LPT (от англ. Listed Trust Property, Австралия) и PIF (Property Investments Funds, Великобритания).

Имущество фондов недвижимости может включать в себя деньги, акции и облигации, недвижимость, иное имущество или имущественные права.

Недостатком всех фондов недвижимости является относительно высокий порог «вхождения». Инвестиции в них, как правило, начинаются от 10 тыс. долларов и выше.

В силу этого вложения в инвестиционные фонды недвижимости больше подходят профессиональным инвесторам.

Виды фондов недвижимости

Все фонды недвижимости условно можно разделить на ТРИ группы: [1] земельные, [2] рентные и [3] девелоперские.

Критерием деления фондов на указанные виды является ЦЕЛЬ их создания.

В частности, земельные фонды недвижимости ориентируются на имущественные операции с землей, а также строительство объектов недвижимости.

цель – получить доход от разницы между продажной ценой построенных объектов и затратами на их возведение.

Целью создания рентных фондов недвижимости является приобретение коммерческой недвижимости для последующей сдачи ее в платное пользование арендаторам.

Наконец, девелоперские фонды недвижимости делают акцент на ремонт или реконструкцию «обветшалых» объектов недвижимости.

По мере выполнения работ девелоперские фонды недвижимости обретают черты рентных, поскольку в дальнейшем восстановленные или реконструированные объекты недвижимости, как правило, сдаются в аренду с целью получения прибыли.

Инвестирование в фонды недвижимости

Справедливости ради, стоит упомянуть, что по части развития рынка инвестиций в закрытые фонды недвижимости Россия «отстала» от «цивилизованного» мира ненамного, лет этак на десять.

В частности, в Европе и Северной Америке бурный рост фондов недвижимости приходится на середину 1990-х гг. Этот процесс продолжается до сих пор.

По скорости роста рынок вложений в фонды недвижимости (в мировом масштабе) обогнал рынок акций, обеспечивая при этом и соразмерный или БОЛЕЕ высокий уровень доходности.

После выхода наиболее крупных фондов недвижимости на фондовый рынок и прохождения процедуры акционирования инвестиции в них стали более ликвидными и, как следствие, более популярными среди рядовых инвесторов

Обороты ряда фондов недвижимости на биржах составляют ежегодно несколько миллиардов долларов, конкурируя по этому показателю с крупнейшими компаниями мира.

Фонды недвижимости: заключение

Резюмируя все вышесказанное, хотелось бы еще раз остановить внимание читателя на некоторых ключевых идеях, касающихся инвестиций в недвижимость.

Если ранее такие инвестиции были сплошь прямыми, то есть осуществлялись в форме сделок по купле-продаже жилья и иной недвижимости, то в последние десятилетия стало возможным ОПОСРЕДОВАННОЕ инвестирование в недвижимое имущество, посредством приобретения паев в соответствующих фондах недвижимости.

Инвестиции в фонды недвижимости, наряду с онлайн-инвестициями в фондовый рынок, являются высокотехнологичным и эффективным способом распоряжения личным капиталом.

Доходность по таким инвестициям способна превысить доходность от вложения средств в самые качественные ценные бумаги.

Для отечественных инвесторов наиболее доступными являются инвестиции в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости, хотя для многих даже минимально возможный объем инвестиций может показаться слишком высоким

Тем не менее, по мере обретения инвестиционного опыта и накопления достаточного объема свободных средств следует постоянно расширять присутствие в своем инвестиционном портфеле вложений в фонды, инвестирующие в недвижимость, поскольку именно эта стратегия позволит добиваться приемлемого баланса между риском и доходностью.

Источник: https://sprintinvest.ru/fondy-nedvizhimosti-ponyatie-i-praktika-investirovaniya

Инвестиционный фонд недвижимости

инвестиционный фонд недвижимости

Преимущества инвестиционных фондов недвижимости, как правило, сводятся к снижению налоговой нагрузки. Так, выручка от сдачи недвижимости в аренду облагается только НДС, налоговая база по прибыли формируется на отложенной основе.

Кроме того, такие компании не являются плательщиками налога на имущество и земельного налога.

Экономическая эффективность участия в инвестиционных фондах недвижимости связана с повышением ликвидности и инвестиционной привлекательности объектов недвижимости, включенных в их состав.

3акрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости

Определение 1

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости представляет собой обособленный имущественный комплекс, включающий объекты недвижимости, права аренды или собственности, а также иное имущество, принадлежащее пайщикам фонда и переданное управляющей компании фонда в доверительное управление.

Закрытые паевые инвестиционные фонды не относятся к числу юридических лиц. Имущество такого инвестиционного фонда становится долевой собственностью пайщиков фонда. Условия работы фонда определяют правила доверительного управления, которые подлежат регистрации в соответствии с законодательством. Создается такой фонд на период от 1 года до 15 лет, при этом может быть предусмотрена возможность пролонгации этого срока.

Ничего непонятно?

Попробуй обратиться за помощью к преподавателям

Пайщиками (владельцами паев) могут быть любые юридические и физические лица, являющиеся резидентам или нерезидентами. Чтобы приобрести паи, пайщику необходимо внести в фонд недвижимое имущество или денежные средства, при этом стоимость вносимого имущества определяется оценщиком. Число пайщиков паевого инвестиционного фонда неограниченно.

В качестве активов инвестиционного фонда недвижимости выступать:

  • денежные средства;
  • недвижимое имущество и права аренды такого имущества;
  • имущественные права, обусловленные договором долевого строительства;
  • долговые инструменты;
  • паи и акции прочих инвестиционных фондов.

В случае, если закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости работает только с квалифицированными инвесторами, вышеперечисленные категории активов дополняются имущественными правами, связанными с возникновением прав собственности на недвижимость после завершения строительства, имущественными правами из договоров на реконструкцию объектов недвижимости, проектной документацией для строительства, а также акциями хозяйственных обществ, деятельность которых связана с проектированием, строительством, инженерными изысканиями.

Права и функции участников инвестиционного фонда недвижимости

Владельцы паев инвестиционного фонда недвижимости обладают следующими правами:

  • контроль работы фонда посредством принятия решений на собраниях пайщиков;
  • требование от управляющей компании погасить все инвестиционные паи по завершении работы фонда и получить соответствующую денежную компенсацию;
  • получение регулярного дохода по итогам работы фонда.

Все участники инвестиционного фонда недвижимости выполняют различные функции. Управляющая компания отвечает за функционирование инфраструктуры фонда и координирование всех его участников.

Функции специализированного депозитария сводятся к учету и хранению имущества фонда, осуществлению строго контроля соблюдения управляющей компанией законодательства. Регистратор отвечает за ведение реестра владельцев паев и учет количества паев, относящихся к каждому отдельному пайщику.

Оценщик оценивает имущество фонда при приобретении или продаже объектов невидимости. В функции аудитора входит проведение ежегодной проверки корректности ведения бухгалтерского учета фонда.

Виды инвестиционных фондов недвижимости

  1. Рентный фонд — занимается эксплуатацией объектов недвижимости и сдачей их в аренду или временное пользование.
  2. Девелоперский фонд — реализует проекты по строительству и реконструкции жилья, объектов коммерческой недвижимости для их последующей продажи или эксплуатации.
  3. Инвестиционный фонд — приобретает землю, жилье, объекты коммерческой недвижимости для их перепродажи и получения дохода в последующем.

Источник: https://spravochnick.ru/investicii/investicionnyy_fond_nedvizhimosti/

Инвестиционный фонд недвижимости – Real Estate Investment Trust, REIT

инвестиционный фонд недвижимости

Инвестиционный фонд недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT) – это траст, который за счет коллективных инвестиций (паев, долей) приобретает объекты недвижимости или ипотечные ценные бумаги (закладные, ипотечные облигации) и занимается их управлением.

Согласно американскому законодательству инвестиционные фонды недвижимости должны распределять между своими инвесторами не менее 90% получаемого дохода.

В обмен на это фонды освобождены от налога на прирост капитала. Для того, чтобы компания в США могла стать REIT и воспользоваться налоговыми льготами, она должна соответствовать следующим требованиям.

Требования к REIT в США

  • Форма организации – корпорация, траст, ассоциация. Организация не должна являться финансовым учреждением или страховой компанией.
  • Управление должно осуществляться Советом директоров или доверительных собственников.
  • Акции должны находиться в свободном обращении. Минимальное число акционеров – 100.
  • В собственности 5 лиц может быть сконцентрировано не более 50% акций фонда в течение последних 6 месяцев каждого налогового года.
  • В объекты недвижимости (ипотечные бумаги) должно быть вложено не менее 75% инвестиционных активов фонда.
  • Не менее 75% общего дохода фонд должен получать от арендной платы или процентов по закладным в рамках ипотечного кредитования.
  • Из долей налогооблагаемых дочерних структур может состоять не более 20% активов.

Виды REIT

Рентные или долевые (Equity REIT). Большинство (90%) фондов недвижимости принадлежит к данному типу. Они покупают объекты недвижимости, выступают управляющей компанией и получают доход от сдачи объектов.

Рентные REIT чаще всего покупают недвижимость напрямую или через юрлицо, поэтому владение их паями подразумевает право на долю собственности в том или ином объекте недвижимости.

  • Для повышения эффективности и сокращения затрат большинство фондов управляют определенным типом недвижимости (жилой, коммерческой, гостиничной, социальной).

Ипотечные (Mortgage REIT, mREITs). Эта категория REIT специализируется на прямом кредитовании и операциях с закладными на недвижимость. Они получают доход от процентов, выплачиваемых по ипотечным кредитам.

  • Как выбирать ипотечные фонды недвижимости

Гибридные (Hybrid REIT). Представляют собой комбинацию долевых и ипотечных REIT. Они инвестируют как в объекты недвижимости, так и в ипотечное кредитование.

Преимущества REIT

Низкий порог входа. По сравнению с прямой покупкой недвижимости, инвестиции в паи (акции) REIT требуют значительно меньше средств.

Ликвидность. Собственник не всегда может быстро и выгодно продать свой объект, в то время как акции REIT ежедневно торгуются на фондовых биржах США.

Отсутствие затрат на владение. Владелец паев (или акций) фонда избавлен от проблем, связанных с прямым владением недвижимостью: обслуживанием, ремонтом, контролем.

Регулярный доход и защита от инфляции. REIT более привлекательны для инвесторов, рассчитывающих на постоянный доход, поскольку фонды стабильно выплачивают дивиденды. В свою очередь, долевые REIT предоставляют определенную защиту от инфляции, так как рентные платежи обычно пересчитываются с учетом роста уровня цен.

Диверсификация. С учетом того, что корреляция (взаимосвязь) фондов недвижимости с другими активами (акциями, облигациями) довольно низка, REIT позволяют улучшить структуру портфеля и считаются эффективным способом снижения рисков и поддержания заданного уровня доходности.

Исследования Ibbotson Associates на тему оптимального распределения активов (Asset Allocation) в инвестиционном портфеле показали, что:

  • Вложения в REIT дают привлекательное соотношение между риском и доходностью.
  • Корреляция между динамикой REIT и другими классами активов за последние 30 лет существенно снизилась.
  • Добавление REIT в диверсифицированный портфель приводит к увеличению доходности при снижении риска.

Надежность. Доказательством надежности REIT является то, что их основные инвесторы – страховые компании и пенсионные фонды. По надежности REIT сопоставимы с гособлигациями. Но облигации выгодно покупать при высоких процентных ставках, а акции REIT – при низких.

Доход инвестора

По исторической доходности фонды недвижимости занимают промежуточное положение между акциями роста крупных компаний и облигациями. Так как для большинства трастов характерна малая или средняя капитализация, их доходность следует сравнивать с доходностью малых или средних компаний.

Инвесторы фонда недвижимости могут получать доход как в виде прироста стоимости акций, объектов недвижимости, составляющих активы фонда, так и в форме регулярно распределяемой прибыли (дивидендов).

  • Доходность REIT зависит от таких экономических показателей, как уровень безработицы, расходы домохозяйств, процентные ставки и пр.

Фонды, управляющие учреждениями здравоохранения, образования и другими социальными объектами, меньше подвержены влиянию кризисов, но в периоды экономического роста их доходность отстает от REIT, специализирующихся на офисной, торговой и гостиничной недвижимости.

Ипотечные инвестиционные фонды недвижимости больше, чем рентные, чувствительны к изменениям процентных ставок, так как держат в своих портфелях ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

  • Цены ипотечных бумаг движутся в направлении, обратном процентным ставкам.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Косвенные инвестиции это

Если ставки растут, стоимость активов фонда (Net Assets) снижается и, как следствие, падает цена его акций (паев). И наоборот, снижение ставок означает рост стоимость активов и акций фонда. Это одна из причин, по которой ипотечные трасты дают наибольший доход при снижении процентных ставок.

Ссылки по теме

Остались вопросы? Хотите закрепить теорию на деле? Нужен совет по выбору ETF? Посмотрите мои онлайн-практикумы. Вот тот, который вам может помочь:

  • Как выбирать биржевые фонды ETF

Оксана Гафаити, автор MindSpace.ru и Trades.MindSpace.ru Понравился

Источник: https://mindspace.ru/abcinvest/investitsionnye-fondy-nedvizhimosti-real-estate-investment-trust-reit/

Фонды недвижимости в России и мире

инвестиционный фонд недвижимости

7 июля 2011

Инвестирование в недвижимость всегда было делом прибыльным. Ежегодно заключаются сделки с недвижимым имуществом на сотни миллиардов долларов. Первые фонды недвижимости появились еще в XIX веке в США. С середины прошлого века инвестиционные фонды недвижимости (Real Estate Investment Trusts, REIT) стали распространяться по всему миру.

Россия переняла опыт западных стран, создав в 2003 году собственный вариант такого фонда — паевой инвестиционный фонд недвижимости, или ПИФН,— показавший себя на заре существования доходным вариантом инвестирования. 1 января нынешнего года вступили в силу изменения Налогового кодекса, касающиеся деятельности фондов. К чему они приведут, попробуем разобраться.

Чем паевые инвестиционные фонды отличаются от REIT

Прежде всего, стоит обратить внимание на организационно-правовую форму фондов недвижимости. ПИФ в России представляет собой сформированный из денег пайщиков имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом, в отличие от инвестиционных корпораций и трастов США, управляемых советами директоров или доверительных собственников. ПИФы не имеют корпоративного статуса, поэтому их представляют управляющие компании: банки, страховые компании, брокеры и т. д.

Согласно российскому законодательству, фонды недвижимости могут создаваться только в виде закрытых ПИФов: паи продаются только при формировании фонда, и пайщик имеет право выкупить свою долю только при его завершении.

Это связано с тем, что изначально ЗПИФы создавались для ограниченного количества инвесторов, число которых не превышало 20 человек. В американских REIT дело обстоит иначе.

Количество участников не должно быть меньше 100 человек,а пяти или менее инвесторам не может принадлежать больше 50 % активов. Кроме того, REIT бывают и открытыми.

В России максимальный срок существования ЗПИФов — 15 лет. REIT могут функционировать в течение неограниченного периода времени. Многие экономисты считают, что нет смысла вкладывать инвестиции в фонд недвижимости на срок менее трех лет, из-за цикличности изменений рынка.

В России большая часть ПИФов получает прибыль от инвестиций в строительство недвижимости с последующей продажей. Доходы от аренды незначительны — менее 10–15 %. Американским трастам разрешено инвестировать в строительство только с 1986 года, и только при условии, что не менее 75 % общего дохода инвестиционного фонда должно извлекаться из арендной платы или процентов по закладным.

У нас дивиденды реинвестируются, то есть пайщики смогут перевести деньги на свой счет только после завершения деятельности фонда. Некоторые управляющие компании выплачивают пайщикам часть прибыли, но в меньшей пропорции, чем REIT, не менее 90 % налогооблагаемого дохода которых должно ежегодно распределяться в качестве дивидендов между инвесторами.

ПИФы не стремятся участвовать в биржевых торгах. Из 39 лишь 4 фонда вывели паи на биржу, в отличие от REIT, которые ежедневно торгуются на крупных фондовых биржах.

Таким образом, ЗПИФы нельзя назвать точной копией REIT. Российские и зарубежные инвестиционные фонды недвижимости различаются организационно-правовой структурой, источником доходов и способом распределения прибыли.

REITинг ПИФов

По данным электронного ресурса Investfunds, на настоящий момент в России существуют 588 ПИФов недвижимости, из которых 27 находятся на стадии ликвидации, а 103 — зарождаются или формируются, что говорит об активном развитии исследуемого рынка. То есть прирост ПИФНов составляет около 13 % от общего их количества.

Посчитав эти цифры близкими к годовым, что не далеко от истины из-за длительности формирования фонда, можно провести не очень корректную, но весьма наглядную аналогию с воспроизводством населения в мире.

Так паевые фонды недвижимости в России прирастают быстрее, чем население Нигера — абсолютного рекордсмена по естественному приросту за 2010 год по версии Всемирной книги фактов — в 3 раза, США — в 24 раза, а сравнение с Российским показателем вообще некорректно: у нас население убывает

Рынок США характеризуется меньшим числом фондов — их около трехсот — и число их растет медленнее. Причина — жесткие условия формирования фонда. Однако их суммарная капитализация значительно выше — более чем в 60 раз Плата за вход в этот бизнес постепенно снижается. Так в США долю в формирующемся фонде можно купить за 2–3 тыс. долларов, у нас это сделать еще проще: минимальные суммы доли подчас опускаются до 1000 рублей.

Разумеется, кризис больно ударил по ПИФНам. «Отрицательная доходность фондов в 2008 году, стала причиной того, что за 9 месяцев текущего года из открытых и интервальных ПИФов было выведено свыше 16 млрд рублей»,— комментировал тогда Иван Шульков, директор отдела инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба».

Фиксировать 70-процентный убыток захочет не каждый, поэтому инвестиции приобрели долгосрочный характер.

Однако в итоге оказались правы те эксперты, которые рекомендовали вкладывать средства в недвижимость: этот сектор пострадал не так сильно, как, например, ценные бумаги, и число ЗПИФНов за 2008–09 годы даже выросло с 336 до 351, в то время как общее число ПИФов сократилось с 1055 до 1016.

В тех же Соединенных Штатах, несмотря на ипотечный кризис, REIT также показали положительную пятипроцентную доходность по сравнению, например, с индексом акций S&P 500, который упал на 13,08 % за тот же 2008. Да и капитализация, упав в 2008 до уровня 2002 года, уже в 2010 подобралась вплотную к цифрам наиболее удачного 2006 года.

На имущество ПИФов введены налоги

Но сейчас вкладывать деньги в ПИФы уже не так выгодно, как раньше.

1 января 2011 года вступили в силу изменения в главах 30 и 31 части второй Налогового кодекса РФ. Документ обязывает управляющие компании платить налог на имущество, составляющее ПИФ.

До принятия законопроекта управляющие компании не платили налог, ссылаясь на то, что ПИФы не являются юридическими лицами, и, следовательно, для них нельзя рассчитать налоговую базу.

Такое послабление давало застройщикам возможность оптимизировать налогообложение своих организаций путем перевода части активов в ПИФы. Поправки в налоговом кодексе положат конец этой практике.

Тем не менее, есть основания полагать, что эти нововведения станут причиной затяжных споров между управляющими компаниями и налоговыми органами.

Дело в том, что главы управляющих компаний не понимают, как именно нужно платить налоги, и ждут от Министерства финансов разъяснений по этому вопросу. Возникло противоречие: налоги ПИФа платит управляющая компания из имущества, принадлежащего фонду, но при этом компания этой собственностью не владеет.

«Пока неясно, исходя из какой налоговой базы будет рассчитываться данный налог. Что касается обычной практики для юридических лиц, то налог на имущество уплачивается с балансовой стоимости основных средств за вычетом амортизации. Паевой инвестиционный фонд не может быть признан юрлицом в чистом виде.

Тем не менее, подобная схема расчета налога (например, в случае, если бы налог взимался с цены приобретения актива за вычетом его износа) была бы удобна пайщикам и управляющим компаниям, так как она фактически направлена на постепенное снижение размера выплат.

В то же время, если Федеральная налоговая служба займет позицию, что налог должен рассчитываться, исходя из оценочной стоимости активов в ПИФе, которые, как предполагается, будут расти в цене, такая мера может стать дискриминационной для механизма паевых инвестиционных фондов», объясняет управляющий директор УК «Велес Менеджмент» Станислав Бродский. Из-за этих неточностей пока трудно дать объективную оценку тому, насколько велики будут потери пайщиков.

Больше всего от нововведений пострадают рентные закрытые ПИФы, которым принадлежат готовые объекты коммерческой недвижимости, сдаваемые в аренду, считает Станислав Бродский.

Несмотря на то, что в их активы, как правило, входят качественные офисные и торговые объекты, доходность паев рентных фондов существенно ниже, чем девелоперских.

По мнению Станислава Бродского, нововведения меньше всего коснутся пайщиков, вкладывающих средства в строительство объектов недвижимости, поскольку до тех пор, пока здание не построено, налог взимать не с чего.

Некоторые эксперты полагают, что из-за нововведений часть ПИФов прекратит свое существование. «Это не будет носить массовый характер и в целом не повлияет на рынок коллективных инвестиций»,— считает директор УК «БФА» Андрей Никитченко.

Однако генеральный директор УК «Финам Менеджмент» Андрей Шульга полагает, что «введение поправок может привести к масштабному расформированию фондов, что, в свою очередь, способно привести к дестабилизации ценовой конъюнктуры на рынке недвижимости».

Впрочем, не все эксперты придерживаются мнения, что отмена налоговых льгот приведет к охлаждению интереса к инвестиционным фондам.

«Изначально создавая паевые инвестиционные фонды, мы исходили из того, что земельный налог рано или поздно нужно будет платить. Ведь речь сейчас идет не о том, что раньше существовала льгота по уплате земельного налога ПИФами, а сейчас законодатель хочет эту льготу отменить. Был пробел в законодательстве, который сейчас будет восполнен.

Если говорить о налоговом планировании, то основная идея работы с инвестиционными фондами — это так называемый «эффект отложенного налогообложения» по налогу на прибыль, что позволяет реинвестировать каждый заработанный рубль в новые проекты и повышать эффективность инвестиций»,— объясняет руководитель ЗАО УК «АС Менеджмент» Роберт Хайруллин.

Новые поправки к налоговому кодексу затрагивают интересы многих участников рынка и в значительной степени меняют сложившиеся устои.

Есть риск, что проекты, связанные с ПИФами недвижимости, перестанут быть интересными для инвесторов, которым легче платить налог не со стоимости активов фонда, а напрямую — с имущества, исходя из его балансовой стоимости.

Несмотря на это, инвестиционные фонды останутся привлекательным инструментом для вложения средств, поскольку предусмотрена возможность отсроченной уплаты налога на прибыль, а соблюдение прав пайщиков гарантирует управляющая компания.

G-REIT is GREAT, isn’t it?

В Германии, например, налоговый режим не ужесточают, а наоборот: введение особого мягкого режима налогообложения для G-REIT — нетипичный случай для немецкой налоговой системы.

Такая позиция мотивируется Министерством финансов — а именно оно выступило инициатором смягчения — тем, что такое послабление приведет к росту инвестиционной привлекательности German REIT на международном финансовом рынке, обеспечит сохранение рабочих мест для высококлассных финансистов и повысит эффективность использования мощного германского рынка недвижимости.

В случае удовлетворения инвестиционным фондом всей совокупности требований, предъявляемых к G-REIT-ам, он освобождается от налога на прибыль (Körperschaftsteuer) и налога с продаж (Gewerbesteuer).

Так же четко определено и налогообложение пайщиков, на плечи которых ложится больший вес налогового бремени. Но это и не удивительно: доходы фонда — это по сути дела и есть доходы его пайщиков ведь, как говорилось выше, G-REIT обязан распределять между своими дольщиками более 90 % доходов по всем активам ежегодно. Пайщики — юридические лица платят со своих доходов налог на прибыль организаций, частные лица — подоходный налог.

Подытожим

Потенциал коллективных инвестиций в России велик и, пожалуй, определиться со стратегией развития этого перспективного рынка нам могут помочь зарубежные наработки. Прекрасным примером может послужить налаженный с немецкой педантичностью механизм G-REIT.

Источник: https://tranio.ru/articles/fondy_nedvizhimosti_v_rossii_i_mire/

Управление метрами. Стоит ли инвестировать в фонды недвижимости | Финансы и инвестиции

инвестиционный фонд недвижимости

Но покупка квартиры для последующей сдачи в аренду — это не единственный способ инвестировать в недвижимость. Альтернативой является приобретение паев в закрытом паевом инвестиционном фонде недвижимости (ЗПИФН). Этот инструмент поможет оптимизировать доходы и расходы, связанные с недвижимым имуществом, а также диверсифицировать риски. Правда, подходит он далеко не всем.

Что такое ЗПИФН

ЗПИФ недвижимости — наиболее крупный сегмент среди закрытых фондов, на них приходится порядка 30% всего объема ЗПИФ, отмечают в «Эксперт РА». Стоимость чистых активов ЗПИФ, согласно оценке агентства, составляет порядка 2,6 трлн рублей, что в разы больше рынка открытых ПИФов, объем которого на конец 2017 года около 220 млрд рублей.

Эта разновидность инвестиционных фондов позволяет частным клиентам участвовать в крупных инвестиционно-строительных и рентных проектах, поясняет руководитель департамента альтернативных инвестиций УК «БКС — Фонды недвижимости» Дмитрий Шлогин.

«Управляющая компания сама подбирает для инвестирования объект, стратегию и оценивает риски, привлекает профессиональных консалтеров и девелоперов. Доходность таких проектов оценивается на уровне 10-13% годовых», — говорит он. Иногда паи закрытых фондов выводятся на биржу. По данным пресс-службы Московской биржи, на сегодняшний день на площадке представлены 107 ЗПИФ от 54 управляющих компаний.

Порог входа в ЗПИФН для розничного инвестора начинается с 300 000 рублей. Однако для ощутимого эффекта рационально рассматривать суммы от 1 млн рублей, а если есть желание принимать участие в управлении и принятии решений — еще больше, уточняет инвестиционный директор и главный аналитик ИГ «Универ» Дмитрий Александров.

Однако ЗПИФН едва ли можно назвать классическим розничным инструментом — он предназначен для узкого круга инвесторов, не желающих раскрывать свое участие напрямую, которые вкладываются в заранее отобранные проекты, обычно в сфере рентной (для сдачи в аренду) недвижимости, объясняет директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Александра Таранникова.

Таким фондам в первую очередь интересны коммерческие объекты с пулом арендаторов и долгосрочными договорами аренды, добавляет Дмитрий Шлогин.

По его словам, при выборе объекта инвестирования для фонда учитывается местоположение, количество арендаторов и другие критерии, определяющие инвестиционную привлекательность. «Износ объекта не говорит о том, что в дальнейшем эксплуатация его невозможна. В целом, в отношении ЗПИФ можно работать с разными объемами активов, главное, чтобы суммарная стоимость имущества была не менее 25 млн рублей», — говорит эксперт.

Какова доходность

В «Сбербанк Управление Активами» рекомендуют ориентироваться на доходность 7-8% годовых по лучшим рентным объектам недвижимости и до 15% годовых по девелоперским проектам.

Дмитрий Александров, в свою очередь, отмечает, что доходность ЗПИФН зависит исключительно от самих активов, а не от оболочки, в которую активы «завернули»: по проблемным объектам можно получить и отрицательный показатель.

Существенная часть ЗПИФН для извлечения прибыли выбирают спекулятивную стратегию инвестирования: вкладываются в строительство недвижимости с последующей ее продажей.

«ЗПИФН используются в основном в отношении строящихся объектов, значительно реже в отношении готовых проектов и коммерческой недвижимости. Но в связи с отказом от долевого участия и переходом к проектному финансированию вряд ли стоит ожидать роста популярности инструмента», — поясняет генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.

и ЗПИФН как таковые на рынке отсутствуют, но есть некредитные рэнкинги надежности и качества услуг УК, что может выступать дополнительным критерием выбора. На текущий момент в рейтинг-листе «Эксперт РА» есть 37 компаний, на которые приходится порядка 70% всего рынка управления активами, дополняет Александра Таранникова.

Выплата дохода, согласно правилам доверительного управления ЗПИФН, может осуществляться с любой периодичностью. «Это напрямую связано со стратегией работы фонда: если есть постоянный рентный доход, его можно выплачивать раз в месяц, квартал. Если период до фиксации прибыли больше, то и периодичность выплаты дохода должна происходить реже», — поясняет Дмитрий Шлогин.

Главные минусы

Из недостатков ЗПИФН эксперты отмечают отсутствие возможности досрочного выхода из фонда и необходимость выплаты вознаграждения управляющим, даже если фонд терпит убытки. Инвестиции в закрытый фонд по умолчанию делаются до срока его расформирования.

По словам руководителя практики «Недвижимость. Земля. Строительство» АБ «Инфралекс» Сергея Шумилова, в среднем по рынку расходы инвесторов в ЗПИФН можно оценить в 0,5-5% от чистой стоимости активов.

«Совокупный расход за управление и инфраструктуру розничных фондов составляет 1,5-3% от стоимости чистых активов фонда в год», — говорит управляющий директор «Сбербанк Управление Активами» Екатерина Черных.

Комиссионное вознаграждение управляющего может быть фиксированным, исчисляться в процентах от стоимости чистых активов или состоять из двух частей: management fee (комиссия за управление) и success fee (комиссия за успех), объясняет Дмитрий Шлогин.

Если паи не торгуются на бирже, то их продажа возможна только в рамках прямых сделок между пайщиками фонда, при этом она будет осуществляться с большим дисконтом, предупреждает финансовый консультант компании «Личный капитал» Борис Кожуховский.

В случае если фонд прогорает или распадается, претензии необходимо предъявлять управляющей компании. Сделать это можно исключительно в судебном порядке. По словам специалистов, такие судебные тяжбы могут длиться до полутора лет.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Рентабельность инвестиций это

«Процесс особенно усложняется, если фонд «прогорает», то есть фактически признается банкротом. Ведь тогда в конкурсную массу будут входить лишь остатки активов. Нередко на момент судебных разбирательств их рыночная стоимость падает в разы», — комментирует адвокат Ольга Сулим.

Кому подходит

Ранее ЗПИФН были интересны инвесторам с точки зрения налоговых льгот на имущество, а после их отмены фонды выполняют преимущественно роль оболочки, позволяющей снизить прозрачность владения тем или иным активом. Но отложенное налогообложение прибыли, генерируемой активами, сохраняется, отмечают в PwC.

«ЗПИФ не является налогоплательщиком налога на прибыль, в отличие от налоговых резидентов. Это создает возможности для эффективного реинвестирования. Налог будет возникать только при получении дохода непосредственными пайщиками (дохода от погашения, продажи паев или при выплате промежуточного дохода).

В зависимости от того, кто держатель пая, с разницы покупки и продажи предстоит заплатить налог на прибыль 20%, НДФЛ 13% или налог у источника.

Налог на имущество, НДС с дохода от продажи или аренды уплачивается управляющей компанией за счет имущества ЗПИФ», — поясняет руководитель налоговой и юридической практики PwC в странах Центральной и Восточной Европы Екатерина Лазорина.

По словам генерального директора УК «Развитие» Владимира Савчука, ЗПИФН позволяют защитить активы квалифицированного инвестора с сохранением конфиденциальности о владельцах инвестиционных паев.

«Для неквалифицированных инвесторов регулятор предусмотрел более жесткие состав и структуру активов ПИФ, а также исключил возможность участия в управлении портфелем активов.

Безусловно, действующее законодательство ЗПИФ для квалифицированных инвесторов дает больше возможностей для клиента: практически неограниченный портфель объектов инвестирования, возможность участия в выборе инвестиционных направлений ЗПИФ, выход на рынок кредитных ресурсов и заемного капитала и прочее», — резюмирует Дмитрий Шлогин.

Источник: https://www.forbes.ru/finansy-i-investicii/363645-upravlenie-metrami-stoit-li-investirovat-v-fondy-nedvizhimosti

ПИФы недвижимости: закрытые паевые инвестиционные фонды

инвестиционный фонд недвижимости

В категории закрытых ПИФов наибольшее распространение получили паевые фонды недвижимости, именуемые сокращенно ЗПИФН. Они стали удобным финансовым инструментом для девелоперов, инвестиционных компаний и банков. Востребованность ЗПИФН объясняется наличием налоговых льгот и серьезной законодательной базы для защиты прав и интересов инвесторов.

Виды фондов недвижимости

На данный момент действует три разновидности ЗПИФН, а именно:

  • рентные закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости;
  • закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости с гарантированной доходностью
  • девелоперские фонды для квалифицированных инвесторов;

Для управления коммерческой недвижимостью и получения на регулярной основе доходов от сдачи площадей в аренду создаются рентные ПИФы недвижимости. Пайщикам рентных ЗПИФН и ПИФов недвижимости гарантировано получение ежегодного дохода по инвестиционным паям.

Схема взаимодействия ЗПИФ для владельцев недвижимости

Несколько лет назад законодателем был введен институт квалифицированных инвесторов, к которым относятся лица, имеющие достаточный опыт и соответствующий уровень квалификации, позволяющий им адекватно подходить к оценке рисков, связанных с коллективным инвестированием.

Управляющие компании фондов, участниками которых являются лишь квалифицированные инвесторы, наделены широкими возможностями для инвестирования. Строительство новых объектов недвижимости и реконструкция давно эксплуатирующихся зданий осуществляется через девелоперские фонды. Именно так принято называть ЗПИФН для квалифицированных инвесторов.

ЗПИФН — механизм привлечения инвестиций

ПИФ недвижимости позиционируется как удобный механизм привлечения и аккумулирования инвестиций, используемых при финансировании различных проектов на рынке недвижимости. Регулирование правоотношений, возникающих между владельцами инвестиционных паев и управляющей компанией, основывается на Законе об инвестиционных фондах и многочисленных нормативных актах ФСФР России и Правительства РФ, в которых предусмотрены следующие моменты:

  • объекты недвижимости ЗПИФН находятся у владельцев инвестиционных паев в общей долевой собственности;
  • управляющая компания ЗПИФН обременена ведением значительного количества форм отчетности, отражающей реальное состояние дел в фонде;
  • операции с активами ЗПИФН находятся под контролем специализированного депозитария;
  • регулярная оценка недвижимых активов ЗПИФН проводится независимым оценщиком;
  • ежегодный аудит деятельности фонда;
  • владельцы инвестиционных паев ЗПИФН наделены правом влияния на ряд решений, принимаемых на общем собрании: вопрос о смене управляющей компании, необходимость внесения изменений в инвестиционную декларацию фонда и др.
  • создание инвестиционного комитета в ЗПИФН с квалифицированными инвесторами прописывается в правилах фонда, при этом полномочия комитета могут быть весьма значительными, вплоть до утверждения любых сделок с недвижимостью;
  • регистратор ведет учет владельцев инвестиционных паев, а также сделок по переходу прав на паи; в качестве регистратора может выступать специализированный депозитарий паевого инвестиционного фонда или лицо, получившее лицензию на деятельность, связанную с ведением реестра владельцев именных ценных бумаг.

При реализации проектов, связанных со строительством и эксплуатацией объектов недвижимости, ПИФами могут выполняться различные функции. Фонды занимают позицию «держателя имущества», застройщика, заказчика или инвестора. От схемы, выбранной для конкретного проекта, зависит и механизм его финансирования.

Общая схема взаимодействия ЗПИФ для застройщиков.

К способам, которыми может воспользоваться управляющая компания для привлечения инвестиций под проекты, реализуемые в рамках закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, относятся:

  • первичное размещение паев, а также размещение дополнительных инвестиционных паев, после завершения процесса формирования фонда;
  • привлечение средств инвесторов в рамках инвестиционных контрактов для строительства или реконструкции объектов недвижимости;
  • заемное финансирование (применимо лишь для ЗПИФН с квалифицированными инвесторами).

ЗПИФН — инструмент налоговой оптимизации

На недвижимое имущество, находящееся в составе активов ЗПИФН, не распространяется действие налога на имущество. Также с доходов, полученных в рамках ПИФа, не взимается налог на прибыль. Поэтому так популярны рентные фонды, пайщики которых фактически освобождаются от налога рентных платежей. Помимо этого пользуются законной схемой «ухода» от уплаты налога на имущество.

Если фонд выступает в качестве инвестора строительства и через него направляются финансовые потоки, то удается достичь аналогичной налоговой оптимизации. Так как после завершения строительных работ и введения новостройки в эксплуатацию управляющая компания включает объект недвижимости в состав активов фонда. После этого использование площадей и их реализация происходит без уплаты налога на прибыль.

ЗПИФН — элемент правовой безопасности

Передача недвижимого имущества в паевой фонд обеспечивает более надежную его защиту. Преобладающая доля в ЗПИФН не дает возможности распоряжаться активами.

Также в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ на имущество фонда не может быть обращен арест или взыскание по долгам его участников либо доверительного управляющего.

Помимо этого возможность отчуждения имущества ПИФа существенно ограничена законодательством, за счет требований, предъявляемых к составу и структуре активов, обязательному получению согласия специализированного депозитария, деятельность которого находится под контролем ФСФР России.

Источник: https://moskvadeluxe.ru/zpifn-zakrytyj-paevoj-investicionnyj-fond-nedvizhimosti/

Структурные фонды и фонды недвижимости

инвестиционный фонд недвижимости

Управляющая компания АО ВТБ Капитал Управление активами предлагает услуги по структурированию проектов и активов, привлечению финансирования в проекты и повышению их экономической эффективности, участию в инвестиционных проектах с использованием структуры Закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ).

ЗПИФ — обособленный имущественный комплекс без образования юридического лица. Имущество ЗПИФ принадлежит владельцам инвестиционных паев на праве общей долевой собственности.

ЗПИФ — прозрачный и надежный инструмент финансового рынка, ориентированный на организаторов проектов, которые заинтересованы в успешной их реализации и привлечении инвестиций на долгосрочной основе.

ЗПИФ — рассматривается как альтернативное направление для инвестиций, не связанных с фондовым рынком, и один из возможных вариантов для диверсификации инвестиционных портфелей клиентов.

ЗПИФ — это возможность сохранить и обезопасить активы в долгосрочной перспективе.

Общие преимущества ЗПИФ:

  • Возможность использования ЗПИФ в качестве инструмента секьюритизации, при этом права собственности на активы заменяется правом собственности на инвестиционные паи ЗПИФ, которые являются ценными бумагами:
    • существует возможность привлечения дополнительных инвесторов через продажу паев, либо через дополнительные выпуски паев;
    • инвестиционные паи могут обращаться на фондовых биржах и на внебиржевом рынке;
    • возможность выхода из актива путем продажи паев;
    • возможность перераспределения рисков, связанных с активом, внутри Группы через продажу паев.
  • Наличие жесткого контроля за распоряжением имуществом Фонда со стороны Банка России и специализированного депозитария ЗПИФ.
  • Возможность контролировать все операции внутри ЗПИФ посредством инвестиционного комитета пайщиков и принимать решения об изменении основных параметров ЗПИФ.
  • Возможность получения регулярных выплат в виде промежуточного дохода и частичного погашения паев.
  • Возможностью отсрочить уплату налога на прибыль и реинвестировать доход, получаемый от управления активами, составляющими ЗПИФ.
  • Обращение взыскания по долгам владельцев паев ЗПИФ распространяется только на принадлежащие им инвестиционные паи.
  • ЗПИФ не отвечает по долгам управляющей компании и владельцев паев.

С точки зрения целевого использования платформы ЗПИФ мы выделяем три группы ЗПИФ:

Источник: https://www.vtbcapital-am.ru/products/private/

Закрытый фонд — Answr

инвестиционный фонд недвижимости

Закрытый фонд (закрытый паевый инвестиционный фонд ЗПИФ) — организационная структура, функционирующая без оформления юридического лица, которая основывает деятельность на совместном инвестировании средств, объектов или прав на них, входящих в него вкладчиков.

Объектами могут быть денежные требования по ипотеке, недвижимость, доля общества с ограниченной ответственностью, ценные бумаги, венчурный капитал.

Вложения инвесторов обмениваются на паи (именные ценные бумаги). Они приобретаются на этапе формирования фонда, но иногда правилами предусматривается выдача дополнительных паев с правом преимущественного выкупа уже существующими пайщиками.

Закрытые фонды обычно создаются под определенные проекты и после окончания их реализации завершают работу. Процесс завершения называется выходом. Он оговаривается заранее — это может быть реализация или сдача в аренду/лизинг имущества, продажа акций, IPO.

Выплаты производятся двумя способами: регулярно или после завершения проекта. При этом часть прибыли расходуется на оплату услуг управляющей компании, депозитария, аудитора, оценщика, регистратора, административные платежи, текущие расходы по содержанию/страхованию объектов.

Преимущества для инвесторов

Преимущества закрытых ПИФов:

  • Отсутствие уплаты налога на прибыль и НДС (второе справедливо только в сделках с земельными участками и жилой недвижимостью) — имущественный комплекс полностью от налогов не освобождается, он не платит некоторую их часть и получает отсрочку (налоги на доход взимаются на стадии погашения паев).
  • Низкие риски, стабильная доходность.
  • Защита от рейдерских действий, а также защита информации об участии — общая долевая собственность распределения имущества фонда между владельцами в системах регистрации обозначается как «пайщики ЗПИФа» — ведение реестра реальных владельцев осуществляется регистратором и публично не раскрывается.

Принципы функционирования

Работа ЗПИФ связана со следующими структурами:

  • Управляющей компанией (УК) — передача полномочий распоряжаться вложениями происходит на основе договора доверительного управления. Деятельность УК контролируется инвестиционным комитетом (аналогом совета директоров) или собранием пайщиков, при этом общее собрание может рассмотреть вопрос о ее смене. УК выступает в роли центрального звена. Она разрабатывает правила фонда, занимается его регистрацией, открытием лицевого счета, составляет регламент работы (расписание собраний, права, обязанности и т.д.), принимает доли пайщиков, размещает паи, привлекая к сотрудничеству независимого регистратора и депозитария, управляет имуществом, заключает договора, получает необходимые разрешения и т.д. Имущество пайщиков не переходит в собственность УК, поэтому ее банкротство на функционирование закрытого фонда влияния не оказывает.
  • Независимым оценщиком, определяющим стоимость вкладов, представленных в натуре.
  • Специализированным депозитарием, который хранит, учитывает и контролирует операции с активами.
  • Независимым аудитором, ежегодно (или дважды в год).
  • Специализированным регистратором, ведущим реестр владельцев паев.
  • Контролирующим и регистрирующим органом (в России это Федеральная служба по финансовым рынкам, ФСФР).

Распространены закрытые фонды, занимающиеся недвижимостью. Цель их создания получение прибыли от:

  • строительства/реконструкции объектов и их последующей арендной сдачи или продажи — формируется девелоперский ЗПИФ;
  • сдачи жилых/коммерческих объектов в аренду — создается рентный ЗПИФ;
  • приобретения и последующей перепродажи объектов — формируется инвестиционный ЗПИФ, который считается российским аналогом REIT (международных взаимных фондов).

Статьи на эту тему

  • ЛизингКоммерцияФинансовая услуга, подразумевающая передачу лизингодателем имущества в аренду лизингополучателю
  • IPOРынки и биржиПервичное размещение акций компании на бирже.
  • Ц Ценные бумагиЦенные бумагиЦенные бумаги с помощью соответствующих форм, стандартов и реквизитов подтверждают права имуще
  • КапиталЭкономическая наукаСовокупность экономических благ, используемых в процессе общественного производства с целью получ
  • ПрибыльКоммерцияПрибыль — часть выручки от реализации товаров или услуг, оставшаяся после возмещения затрат на про

Источник: https://utmagazine.ru/posts/7809-zakrytyy-fond

Паевой инвестиционный фонд. Недвижимость

инвестиционный фонд недвижимости

В этой статье, мы рассмотрим структуру работы фондов занимающийся инвестированием в недвижимость. Максимально кратко и информативно постараемся разобрать их положительные, и отрицательные стороны. Тем кто собирается вложить средства в ПИФ недвижимости просто необходимо знать как он работает. Эта информация будет полезна также и тем, кто просто интересуется инвестициями, и приумножением собственного капитала.

О том что такое ПИФ, про его виды и классификации, вы можете прочитать здесь.

Пиф занимающейся недвижимостью. как он работает

Осуществляя свою деятельность, фонды вкладывающие средства в недвижимость приносят прибыль не только пайщикам, но компаниям занимающемся возведением недвижимых объектов, а также заметно облегчают их деятельность. Рассмотрим все по порядку. Начиная новый объект, строительная фирма на первичных этапах сталкивается с недостатком средств тем самым рискуя собственным финансовыми вложениями, а так же деньгами потребителей купивших жилье на начальных этапах возведения.

Cредств находящихся в распоряжении компании, чаще всего, хватает только на земельные работы, а также на постройку первых этажей. Дальше, из-за нехватки денег, строительство рискует быть «заморожено». Это может продолжатся очень длительное время, до получения застройщиком новых кредитов или осуществления дальнейших продаж еще не построенных помещений, новым покупателям.

Для сдачи объекта в эксплуатацию точно в срок, и скорейшего получения прибыли, строительной компании, на первых этапах целесообразно найти инвесторов готовых вкладывать в строительство. Паевой инвестиционный фонд недвижимости может выступать одним из таких.

После того как инвестиционная компания продаст достаточное количество паев (соберет нужную сумму) она приступает к поискам надежного застройщика, для последующего вложения в новое строительство. После окончания возведения здания, или комплекса, начинается активная продажа помещений.

Покупатель, не несет риска приобретая уже готовые площади, из-за этого скупает их с большим желанием, пусть и по более высоким ценам.

Благодаря поднявшейся стоимости застройщик может вернуть деньги фонду и другим инвестором (например банкам), вместе с оговоренными ранее процентами, сам при этом получая большее количество прибыли.

Выигрывают все и застройщик завершивший объект вовремя с высоким уровнем прибыли, и собственники купившие недвижимость без риска для своих финансов, а так же инвестиционная компания получившая вознаграждение за свою деятельность, и владельцы паев увеличившее свой капитал благодаря полученным процентам.

Конечно, приведенный выше пример является несколько упрощенным, но главное, он отражает суть работы, закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) выкладывающихся в недвижимость.

Временные интервалы

Вкладывая средства в ПИФ недвижимости, вы инвестируете на долгосрочный период времени сроком от 3 до 10 лет. Данный временной интервал взят не случайно, поскольку паевые инвестиционные фонды недвижимости относятся к закрытому типу, паи в которых погашаются как правило к моменту прекращения деятельности. Которая в большинстве случаев, как раз, и составляет от 3 до 10 лет. Помимо отсутствия возможности погашать ПАИ, во время существования фонда, нельзя приобретать новые.

Источник: http://invest-modern.ru/%D0%B1%D0%B5%D0%B7-%D1%80%D1%83%D0%B1%D1%80%D0%B8%D0%BA%D0%B8/paevoj-investicionnyj-fond-nedvizhimost.html

ПИФы недвижимости

инвестиционный фонд недвижимости

ПИФы недвижимости – это доли инвесторов приобретаемой недвижимости, соответствующие величине вклада инвестора. Инвестору проще вложить деньги в ПИФ недвижимости, то есть, стать не единственным ее собственником (потому что это дорогой вариант), а совладельцем.

В этой статье поговорим именно о ПИФах недвижимости, оставив за скобками такие активы как: акции; облигации; банковские депозиты.

ПИФы (паевые инвестиционные фонды) создаются компаниями управления активами (КУА). Это компании занимающиеся вложением средств пайщиков в строительство, реконструкцию и развитие всевозможных объектов недвижимости. Большинство КУА объединяет в себе паи сотен, тысяч и десятков тысяч владельцев капитала.

В таких фондах участвует ряд субъектов, каждый из которых выполняет свою роль:

  • Управляющая компания;
  • Строительная компания;
  • Риэлторская компания;
  • Аудиторская компания;
  • Оценочная компания;
  • Компания-регистратор;
  • Компания-депозитарий;
  • Юридические лица и частные инвесторы (пайщики).
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Прямые зарубежные инвестиции

Интересы сторон:

Пайщики приобретают квадратные метры с целью получения прибыли, но без права физического владения недвижимыми объектами. Управляющая компания берет комиссию в процентах, которые начисляются и уплачивается пайщику, как правило, ежегодно.

Длительность инвестиций:

ПИФы недвижимости открываются, на длительный период, необходимый для строительства, обустройства и реализации жилого или коммерческого объекта. Период функционирования фондов недвижимости составляет не менее 2-3 лет, чаще – 5 и более лет, в отдельных случаях даже 10-15 лет.

То есть, инвестируя личный капитал в такой фонд, необходимо понимать, что это долгосрочное вложение, и чем дольше период вложения, тем больше всевозможные риски.

 Почему ПИФы недвижимости закрытые? Потому что их специфика заключается в том, что необходимо определенное время, чтобы заработать на недвижимости и прибыль никак нельзя вывести «в середине» реализации проекта.

Таким образом, паи в ПИФе недвижимости можно приобрести только в момент его открытия и формирования. После покупки пая вход и выход из фонда закрывается до окончания срока реализации проекта. Период формирования фонда может занимать от нескольких дней до 1-2 месяцев, поэтому частному инвестору необходимо вовремя отслеживать период создания подобных фондов.

Доходность ПИФа:

Средняя доходность фондов немного выше банковского депозита. Более рисковые – значительно выше банковского депозита. Агрессивная доходность может достигать 100%! Однако, такая доходность прямо пропорциональна уровню риска потери своих вложений, поскольку фонды не гарантируют получение прибыли и возврат вложенных средств. Доходность ПИФа всегда является не точной, а лишь прогнозируемой величиной.

Виды ПИФов недвижимости:

Есть три вида паевых инвестиционных фондов недвижимости: строительные, девелоперские и рентные. Нередко эти виды ПИФов недвижимости формируются в смешанном виде.

  • Строительные ПИФы – фонды, инвестирующие в строительство объектов недвижимости с нуля с целью их последующей реализации.
  • Девелоперовские ПИФы вкладывают деньги в модернизацию, ремонт, реконструкцию готовой недвижимости, с целью последующей перепродажи.
  • Рентные ПИФы – инвестиционные фонды, вкладывающие капитал в действующие объекты недвижимости, чаще всего коммерческие: офисные, торговые, складские помещения, с целью заработка на их сдаче в аренду.

Преимущества ПИФов недвижимости:

1 Возможность вложиться не имея достаточно средств для покупки или строительства объекта недвижимости;

2 Доступность инвестиции широкому кругу частных инвесторов;

3 Бремя самостоятельного строительства, покупки, оформления, продажи, аренды недвижимости берет на себя управляющая компания.

4 При желании покинуть ПИФ до реализации проекта, можно продать свой пай либо через биржу либо напрямую новому участнику (если такая возможность предусмотрена договором);

5 Отсрочка налогообложения до момента официального закрытия паевого фонда недвижимости и фиксации прибыли;

6 Недвижимость всегда была надежным объектом для инвестиций, а значит, ПИФы недвижимости вызывают больший интерес, чем ПИФы акций, облигаций и т.д.

7 Пайщик ПИФа юридически становится долевым владельцем недвижимости.

Недостатки ПИФов недвижимости:

1 Длительность деятельности ПИФа. При текущей экономической и политической нестабильности прогнозировать что-либо на длительный период очень сложно;

2 Не очень высокая доходность, напоминающая доходность банковских вкладов, которые менее долгосрочны и попадают под действие государственных гарантий;

3 В кризис недвижимость проседает в цене, что понижает спрос на нее, а это препятствует развитию фонда согласно намеченному плану;

4 За управление вложениями пайщиков управляющая компания берет комиссию, необходимую к оплате, независимо от результатов мероприятия.

5 Риск мошенничества. Лучше проконсультируйтесь с нотариусом относительно выбранного фонда.

Источник: http://NesoriDengami.ru/nedvizhimost/40-pify-nedvizhimosti.html

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости — инвестируем вместе с девелоперами

инвестиционный фонд недвижимости

ЗПИФы в нашей стране представляют собой специфические инструменты для коллективного инвестирования. Как правило, суть заключается в том, что большое количество частных инвесторов добровольно передают имеющиеся у них средства выбранной профессиональной управляющей компании, которая в дальнейшем использует свой уникальный опыт и знания специалистов для управления этими средствами. Компания выбирает объекты для инвестирования, оценивает соотношение рисков и вероятную прибыль.

Как правило, закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости в качестве основного инвестирования выбирают объекты недвижимого имущества, права на его аренд, а также другие имущественные права, которые связаны с проведением строительных работ, реконструкцией различных объектов недвижимости или подготовкой проектной документации для таких объектов.

Заработок на бинарных опционах: как стать трейдером.

Читайте, как получить займ под залог ПТС.

Платежная система PayPal — что это? http://creditbery.ru/credits/cards/paypal.html

Что такое ЗПИФ?

Закрытые ПИФы обычно создаются под конкретный проект. Осуществить продажу паев можно только после окончательной реализации этого проекта. Фонды закрытого типа создаются для привлечения прямых инвестиций. Стандартный срок реализации проекта может составлять от одного года до 15 и более лет.

В таких фондах имеется некое фиксированное количество паевых долей. Именно поэтому в тех случаях, когда паевые доли в инвестиционном фонде кем-то приобретаются, соответствующее количество одновременно должно продаваться другим лицом. Дополнительное создание или выпуск новых паев, а также их выкуп, как правило, невозможен без единогласного согласия большинства пайщиков. ПИФы недвижимости закрытого типа удобны для размещения среднесрочных инвестиций.

Окончательное погашение паев обычно производится после окончания сроков, на которые создается фонд. В качестве активов могут использоваться ценные бумаги акционерных обществ, непосредственно объекты недвижимости или права на них.

На сегодняшний день в нашей стране существует несколько различных категорий:

  • фонды денежного рынка;
  • облигаций;
  • акций;
  • недвижимости;
  • фонды фондов;
  • фонды смешанного типа;
  • прямые, особо рисковые или венчурные инвестиции;
  • индексные и ипотечные фонды.

Преимущества ЗПИФов недвижимости

Разные виды инвестирования предполагают наличие собственных преимуществ. В закрытых ПИФах недвижимости инвесторы имеют возможность получения доходов со своих инвестиций без одновременного сокращения паевых долей. Помимо этого, у них есть возможность их вторичного обращения. Для того, чтобы в фондах появились посторонние пайщики необходимо проведение собрания, на котором будет получено согласие соответствующего уставу фонда количества первоначальных его учредителей.

У пайщиков компании есть все возможности для контроля за всеми действиями управляющей компании ЗПИФа недвижимости, которые будут оказывать влияние на основные направления ее деятельности. Современные фонды имеют широкие инвестиционные декларации и достаточно небольшие ограничения в структуре активов.

Учредители, которые занимаются управлением активами, формально никаким образом не связаны с юридическими лицами и компаниями, ценные бумаги и акции которых будут составлять основное имущество ЗПИФов. Еще одним преимуществом является возможность функционирования на рынке недвижимости.

На последнем «плюсе» стоит остановиться более подробно. Закрытые ПИФы недвижимости обычно создаются для того, чтобы предоставить участникам фонда возможности управлять различными объектами недвижимости. Основным объектом интереса в этой сфере деятельности является получение доходов от сдачи этой недвижимости в аренду или заключение выгодных сделок купли-продажи.

Перед образованием или рождением конкретного ЗПИФН происходит предварительный сбор необходимого пула инвесторов, которые заинтересованы в реализации определенных долгосрочных проектов. Реализовать свои интересы инвесторский пул может как в сфере жилищного, так и в сфере коммерческого секторов.

Девелоперские проекты, большинство которых существует только на бумаге, не могут вноситься в состав закрытых ПИФов. В этих случаях закрытые паевые фонды выкупают некие ООО, к примеру, в лице застройщиков, после чего начинается непосредственное инвестирование.

Как инвестировать в ПИФН?

Для того, чтобы принимать участие в процессе возведения новых объектов жилья или других объектов недвижимости, ЗПИФ недвижимости может, приобретать у застройщиков их имущественные и другие права на строящиеся ими объекты. Это осуществляется на основании инвестиционного договора или договорных долей участия.

Управляющая компания может передавать денежные средства, которые есть в распоряжении ЗПИФа недвижимости, застройщикам и получает право после окончания периода строительства и сдачи объектов в эксплуатацию получать конкретные объекты, например, квартиры или здания.

Чтобы войти в такой фонд в качестве инвестора, необходимо выбрать удобный момент. Как правило, большинство инвесторов принимают участие в реализации проекта с самого начала. В некоторых случаях возникают ситуации, когда фонду необходимо осуществить допэмиссию, то есть выпуск дополнительных паев.

Если руководство фонда находит привлекательный объект, но для его приобретения собственных средств фонда недостаточно, открывается дополнительная подписка. Такое решение собрание пайщиков принимает на совещательной основе в процессе обсуждения.

Источник: http://creditbery.ru/finances/investment/zpif.html

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости

инвестиционный фонд недвижимости

Таким образом, можно сказать, что ЗПИФ недвижимости — это удобный и перспективный источник финансирования строительства жилых объектов недвижимости.

Использование ЗПИФ недвижимости в финансовых моделях строительных компаний позволяет увеличить объемы строительства жилья и снизить риски для конечных покупателей квартир.

ВАРИАНТЫ УЧАСТИЯ ЗПИФА НЕДВИЖИМОСТИ В СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЦЕССАХ Финансирование проектов на рынке строительства и недвижимости Инвесторы и учредители передают в имущество фонда денежные средства (ценные бумаги, имущественные права) при его формировании или приобретают паи фонда на вторичном рынке.

После того как фонд наполнен и признан сформированным, УК как доверительный управляющий инвестирует активы фонда в строящиеся или уже готовые объекты недвижимости. Пайщики фонда получают доход за счет разницы в цене покупки и продажи имущественных прав или готовых объектов.

Он может подбираться муниципалитетом или корпорацией из числа земель, что входит в его территорию. Затем осуществляется передача закладной закрытому паевому инвестиционному фонду, которые начинает возведение недвижимости.

Организацию строительства и контроль за ним осуществляет управляющая компания. Встройка ЗПИФН в систему управления строительными проектами Этот вариант используют крупные игроки рынка.

Они встраивают ЗПИФН в свои бизнес-процессы с целью увеличения эффективности управления строительными проектами и распределения денежных средств, что нужны для финансирования различных объектов.

Место этих структур в цепочке зависит от роли, организации, потребностей и преследуемых целей.

Внимание

Рассмотрим небольшой пример. Материнская компания создает ЗПИФН и получает 100 % паев. Объемы и направления использования сформированного фонда определяются инвестиционной декларацией.

Многоэтажное строительство

Деятельность паевых инвестиционных фондов и управляющей компании строго регламентируется российским законодательством и нормативно-правовыми актами Федеральной службы по финансовым рынкам России (ФСФР России). Управляющая компания осуществляет свою деятельность на основании лицензии, выданной ФСФР России, где проходят регистрацию Правила доверительного управления каждым паевым инвестиционным фондом.

В закрытых фондах пайщики могут принимать решения в отношении деятельности фонда путем инициирования общего собрания владельцев паев, что выгодно отличает закрытые фонды от фондов других типов. Отличием ЗПИФ недвижимости от других паевых инвестиционных фондов является наличие в активах прав на недвижимое имущество (жилые и коммерческие здания, земельные участки и т.
д.).

Паевые инвестиционные фонды недвижимости. стоит ли покупать квартиру у пиф

Участники схемы УК Д.У. ЗПИФ недвижимости — инвестор; Покупатели — физические лица (организации), приобретающие квартиры у УК Д.У. ПИФ.

Владельцы инвестиционных паев ЗПИФ для квалифицированных или неквалифицированных инвесторов; Застройщик — юридическое лицо, имеющее на праве аренды земельный участок, обеспечивающее на нем строительство, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (например, объектов малоэтажного строительства), за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; Генеральный подрядчик — организация, обеспечивающая строительство объекта недвижимости по договору строительного подряда.

Данные компании готовят проектную документацию, получают разрешение на строительство и права на землю. После завершения всех необходимых предпроектных и проектных работ ЗПИФ заключает инвестиционный договор или договор долевого участия с данной компанией и финансирует строительство.

При временном отсутствии потребности в финансировании проектов свободная часть средств фонда может инвестироваться в активы, разрешенные инвестиционной декларацией фонда. После окончания строительства управляющая компания реализует объекты из фонда.

Оставшиеся средства реинвестируются в другие проекты.

Важно

ЧТО ТАКОЕ ЗПИФ НЕДВИЖИМОСТИ? Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФ недвижимости) — имущественный комплекс без образования юридического лица. Имущество паевого инвестиционного фонда состоит из активов нескольких инвесторов, которые, передавая свои средства в фонд, становятся владельцами его паев.

Имущество фонда является общей долевой собственностью владельцев паев, и все результаты деятельности фонда распределяются среди пайщиков пропорционально имеющемуся количеству паев. При формировании ЗПИФа недвижимости в фонд могут передаваться не только денежные средства, но и имущественные права на объекты недвижимости, землю.

Имуществом фонда управляет управляющая компания в соответствии с инвестиционной декларацией фонда.

Это очень важно, но подобное сложно наблюдать при использовании непредсказуемых продаж. Также, в отличие от банковского кредита, не нужно выплачивать проценты.

Ведь это изымает средства из оборота. К тому же, можно осуществлять авансовые платежи по оптовым закупкам строительных материалов, что позволяет получать скидки и зафиксировать себестоимость.

  • Стабилизация и планомерность процесса реализации. Дело в том, что выделять часть имущества в натуре – этого делать нельзя. Почему? Суть такой ситуации в том, что ЗПИФН является инструментом для инвесторов, а не потребителей. Поэтому, чтобы погасить паи, придется продавать недвижимость. А если идти с оформлением – это дополнительная бюрократическая нагрузка. Из-за этого ЗПИФН заинтересован в том, чтобы продать недвижимость до окончания строительства.

Паевой инвестиционный фонд как застройщик

  • Строительство ТРЦ с проектным финансированием ПИФ в роли застройщика – отличное решение для строительства нежилых объектов
  • Защита активов
  • Оптимизация налогообложения
  • Приближение бенефициаров к деньгам
  • Повышение статуса компании
  • Веерное малоэтажное строительство Строим коттеджный поселок без договора ДУС на кредитные деньги и экономим на налогах
  • Оптимизация налогообложения
  • Приближение бенефициаров к деньгам
  • Повышение статуса компании
  • Лизинг оборудования и техники Лизинг оборудования
  • Для лизинговых компаний
  • Для производителей
  • Финансирование
  • Оптимизация налогообложения
  • Защита актива

Copyright 2018, APEX Consulting Group 119049 г.

Инвестор, став пайщиком, получает право на определенную часть дохода, что будет получена при реализации объекта. Это может быть как продажа, так и сдача в аренду. Второй подход часто использует закрытый комбинированный паевой инвестиционный фонд.

Такая схема пользуется популярностью благодаря:

  1. Простоте создания структуры, оформления инвестиций, учета и отчетности.
  2. Прозрачности инструмента для сторонних вкладчиков.
  3. Возможности использовать пай как залог.

Управление объектами коммерческой недвижимости Этот вариант используют рентные ЗПИФН. Суть данной схемы заключается в размещении активов в коммерческую недвижимость и получение доходов от ее сдачи в аренду. Инвесторы используют этот вариант для получения стабильного дохода.
Этапы

  1. ЗПИФ недвижимости формируется денежными средствами.
  2. Застройщик в плановом порядке получает разрешение на строительство, организует его через Генерального подрядчика.
  3. УК Д.У. ЗПИФН заключает договор долевого участия или договор купли-продажи будущего объекта недвижимости с Застройщиком. Цена договора формируется таким образом, чтобы компенсировать доходную составляющую у Застройщика для целей исчисления налога на прибыль.
  4. При необходимости УК Д.У. ЗПИФ получает кредит под залог своей доли в ДУС.
  5. УК Д.У. ЗПИФ заключает с Покупателями предварительный договор купли-продажи квартир. Для того, чтобы отношения нельзя было квалифицировать по 214-ФЗ, УК не должна принимать деньги по такому договору и направлять в целях инвестирования строительства.

Источник: https://businessizakon.ru/zakrytyj-paevoj-investicionnyj-fond-nedvizhimosti.html

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: