Ипотечные облигации это

Облигации с ипотечным покрытием в России

ипотечные облигации это

Ипотечные облигации – это облигации обязательства, по которым обеспечиваются правами требования по ипотечным кредитам.

Банк, выдавший некое количество ипотечных кредитов, получает в свое распоряжение некое количество прав требования.  А банку понадобились деньги. И банк решает получить в долг, выпустив облигации. Но банку хочется прокредитоваться по низкой ставке. Ставка ниже, когда ниже риски. Поэтому банк решает оставить что-то в залог, тем самым снизив риски кредиторов.

И так имеем следующую цепочку:

  1. Банк кредитуется, выпустив облигации, и реализовав их среди держателей.
  2. Права требование по ипотечным договорам выступают обеспечением обязательств банка перед держателями облигаций.
  3. Сами права требование обеспечены недвижимым имуществом.

Еще отвлекусь на пояснения понятие ипотеки и ипотечного кредитования. И так, ипотека – это недвижимое имущество заемщика, которое становится залогом у кредитора, выдающего заемщику ипотечный кредит. При этом это имущество остается в пользовании у заемщика.

Так же ипотечный кредит может быть выдан как для целей покупки этого самого недвижимого имущества, так и для других целей Ну и соответственно, в случае не исполнения заемщиком кредитного договора, у кредитора имеется право реализации залоговой недвижимости с целью возврата суммы долга. А, в целом, кредитный договор составляет право требования, обеспеченное залогом.

Так же важно, что права требования по договорам могут передаваться, продаваться и так далее.

Эмитенты облигаций с ипотечным покрытием

Выпускать облигации, обеспеченные ипотечными кредитными договорами могут два вида организаций – это, естественно, кредитные организации, а также ипотечные агенты.

К кредитным организациям регулятором устанавливаются специальные требования. В общем можно сказать так — на момент выпуска ипотечных облигаций, у кредитной организации не должно быть финансовых проблем.

Если по каким-то причинам банк не соответствует всем требованиям, закон позволяет учредить для выпуска облигаций специальную организацию — ипотечного агента. В этом случае схема будет выглядеть так:

Ипотечный агент — организация в форме акционерного или общества с ограниченной ответственностью, учреждаемая банком исключительно для выпуска ипотечных облигаций. Учреждаемой организации передаются права требования, которые будут обеспечением выпускаемых облигаций.

На деятельность ипотечного агента накладывается ряд ограничений. Функции управления и ведения бухгалтерского учета этой организацией возлагаются на две различных специализированных организации. А сам ипотечный агент не может нанимать сотрудников. Все это сделано для увеличения прозрачности отчетности и упрощения возможных юридических споров.

В западной практике такая процедура передачи активов и получения под их залог финансирования называется секьюритизация. Используется для спасения кредитных учреждений, оказавшихся на грани банкротства.

Надежность облигаций с ипотечным покрытием при процедуре банкротства

Теперь, что касается надежности этих облигаций. Как уже было сказано, вся сумма обязательств банка перед держателями облигаций обеспечена активами в виде прав требования по ипотечным кредитам. На эти активы накладываются определенные ограничения так, чтобы эти активы не могли быть отчуждены в пользу каких-бы то иных требований, отличных от требованиям по облигациям. С этой целью ведется реестр залога по ипотечным облигациям.

В реестр включаются права требование, они должны минимум на 80 % покрывать обязательства по облигациям. Так же в реестр могут быть включены другие активы (недвижимость в собственности банка, ОФЗ).

Собственно, реестр нужен по следующим причинам. Поскольку ипотечные заемщики регулярно погашают задолженность перед банком, сумма задолженности (права требования) уменьшаются, т.е. уменьшается стоимость залогового имущества.

Тут также важно заметить, что вносимые в счет погашения кредитов денежные средства не могут быть включены в реестр, так как денежные средства не могут выступать залогом .

При этом требование об обязательном полном покрытии обязательств пред держателями облигаций должно соблюдаться. Поэтом в замен выбывших прав требования в реестр включаются или другие права требования, или надежные облигации (закон разрешает только ОФЗ), или недвижимость.

В случае признания эмитента этих облигаций банкротом, происходит следующее:

1 конкурсный управляющий НЕ включает все имущество, числящееся в реестре прав требования, в конкурсную массу;

2 держатели облигаций не попадают в очередь кредиторов;

3 конкурсный управляющий в течении 9 месяцев после признания эмитента банкротом, обязан реализовать залоговое имущество, а вырученными средствами рассчитаться с держателями облигаций.

И если после выплаты всех средств, полученных от реализации залогового имущества, останутся не погашены некоторые обязательства перед держателями облигаций, то они имеют права встать в очередь кредитора и претендовать на погашение своих требований (в размере не удовлетворённых) от реализации остального имущества эмитента.  И наоборот, после удовлетворения требования всех держателей облигаций. Если останутся лишние средства от реализации залогового имущества, они включаются в конкурсную массу для погашения требований других кредиторов.

Досрочное погашения по требованию держателей ипотечных облигаций

Помимо самого плохого, что может случится с банком или ипотечным агентом, выпустившим облигации, держатели облигаций имеют права досрочно требовать погашения ипотечных облигаций в нескольких случаях.

Первое. Нарушения порядка исполнения обязательств, например, просрочка выплаты очередного купона.

Второе. Нарушения правил ведения реестра ипотечного покрытия или нарушение правил замены или размера ипотечного покрытия.

Третье. Нарушение правил деятельности. Это в большей части касается ипотечного агента, в случае с ним любая деятельность, не предусмотренная Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах», влечет за собой право досрочного погашения облигаций.

О каждом случае возникновения права требовать досрочного погашения облигаций эмитент обязан сообщить на странице раскрытия информации в сети интернет, с описанием порядка и срока предъявления таких требований.

Также проспектом выпуска облигаций могут быть установлены и другие (в дополнение к перечисленным) случаи при наступлении которых, у держателей облигаций появляется право требовать досрочного погашения.

Выпуски ипотечных облигаций, обращающиеся на Московской бирже

На московской бирже торгуются ипотечные облигации четырез банков ЮниКредит Банк, ДельтаКредит, ВТБ24 и Газпромбанк. Но по облигациям с ипотечным покрытием, что ВТБ24, что Газпромбанка ситуация такая: с момента размещения не было не одной сделки купли-продажи. То есть те, кто приобрел бумаги этих банков при размещении, не продают их. Поэтому на этих бумагах этих организаций останавливаться не будем.

ЮниКредит Банк – один из крупнейших банков в России, полностью принадлежит UniCredit Bank Austria AG, Вена, Австрия, входит в финансовую группу UniCredit.

У ЮниКредита торгуется один выпуск — облигации неконвертируемые процентные документарные с ипотечным покрытием серии 02-ИП (ЮнКр 02-ИП). Погашение — 16.09.2020. Номиналом 1000 рублей. Доходность – чуть больше 10 % годовых. Документы по выпуску этих облигаций можно найти вот здесь — листать вниз.

Банк ДельтаКредит – тоже крупный банк (входит в топ 50 по активам), специализируется на ипотечном кредитовании. Принадлежит РосБанку, который в свою очередь принадлежит французской Societe Generale. Торгуется 8 выпусков ипотечных облигаций. Дельта09ИП

Источник: http://4bonds.ru/ipotechnie-obligacii/

Ипотечная облигация – это надежный финансовый инструмент, обеспеченный недвижимостью

ипотечные облигации это

Приходится признать, что отечественный рынок ценных бумаг находится в зачаточном состоянии. Большинство наших граждан слыхом не слыхивали ни о каких бумагах, а уж об ипотечных – и тем более.

Это заморское чудо появилось в наших краях после формирования института недвижимости и, собственно, ипотеки.

Ипотечная облигация – это право требования по ипотечному кредиту, которое передается банком, и погашается по мере возврата долга заемщиком. Ее высокая надежность гарантируется залоговой недвижимостью.

К сожалению, из-за несовершенства законодательной базы этот высоколиквидный инвестиционный инструмент пока не так популярен у нас, как в развитых странах.

Подробнее об особенностях и преимуществах его использования на практике — читайте в статье.

Ипотечные ценные бумаги

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) представляют собой механизм инвестирования средств. Их владельцы могут зарабатывать на изменении цен на недвижимость, на основании которой были выпущены эти ценные бумаги. На сегодняшний день ИЦБ являются одними из самых востребованных финансовых инструментов на финансовых рынках многих стран. Инвесторы получают гарантированный доход от динамики роста цен на квартиры и другое жилье.

Ипотечная облигация это

За последнее время цены в РФ на недвижимые объекты поднялись от 30 до 50% в среднем. Недвижимость является одним из немногих активов, которая почти не показывает снижение стоимости. Это привлекает инвесторов и способствует развитию рынка ипотечных ценных бумаг. Рассмотрим подробнее, что такое ИЦБ, какие бывают виды и условия по ним.

Что это такое

ИЦБ представляет собой долговую ценную бумагу, которая рефинансирует вложения банка в ипотечные кредиты (один или несколько). Пример механизма работы ИЦБ: банк выдает ипотеку на 10 млн. руб. и сразу же выпускает ИЦБ на эту сумму.

Инвестор, который приобрел бумагу, возвращает банку потраченную сумму, которую можно уже выдать другому заемщику. После продажи ИЦБ, банк начинает ее погашать из тех, средств, которые возвращает ему заемщик.

Этот вид финансовых инструментов вложения является довольно популярным, поскольку он обеспечен реальной недвижимостью. Их доходность обеспечивается стоимостью недвижимости, которая растет каждый год на несколько процентных пунктов.

Если взять последние годы, то рост достиг 50%. Если оценивать последние 10-12 лет, то рост достиг 200-400%. Дать такой процент доходности может отнюдь не каждый финансовый механизм. Вложения в ИЦБ в основном являются долгосрочными (10-20 лет). На западе распространена именно такая практика. Однако, в России инвесторы предпочитают более короткие сроки от 3 до 5 лет.

Стоит отметить, что в России рынок ИЦБ находится еще на начальной стадии развития. Некоторые участники уже хотят массово выпускать ипотечные бумаги, но закон «Об ипотеке» имеет настолько много недочетов, что над еще нужно много работать, чтобы участники смогли иметь хорошую законодательную базу для развития ипотечного рынка.

Также отсутствует и практика единого подхода к выпуску таких бумаг. Банки имеют хорошую финансовую базу для выдачи ипотечных кредитов, поэтому связываться с ценными бумагами особо не хотят. Если взять американский рынок, то там практика выпуска ИЦБ используется уже давно.

До сих пор на фондовом рынке ипотечные сертификаты и облигации занимают весомую долю (около 40%). Если бы не это, что Америка вряд ли пережила хотя бы один кризис. А вот за счет перетекания денег с акций на рынок недвижимости, экономика смогла выдержать скачки биржевых индексов в кризисный период.

Особенности ипотечных ценных бумаг:

  • Основной долг по ИЦБ погашается периодически (раз в месяц), а не в конце срока одной суммой, как это бывает с обычными ценными бумагами.
  • Число платежей и размер выплачиваемой суммы может меняться, в зависимости от того, гасит ли заемщик ипотеку досрочно. Если кредит закрывается раньше установленного срока, то банк досрочно погашает инвестору приобретенную бумагу.
  • ИЦБ обладают низкой ликвидностью (малой обращаемостью) из-за высокой стоимости.
  • Ипотечные бумаги являются одними из самых надежных, поскольку имеют реальное обеспечение, и приобретаются, преимущественно, страховыми компаниями, пенсионными фондами и государством.
  • Доходность зависит от ипотечной ставки, из которой вычитаются затраты на обслуживание кредита, долю управляющего, депозитария и проч. Она выше, чем доход по вкладам в банке или инвестирования в государственные ц/б.

Виды

Выделяют три вида:

  1. Закладная.
  2. Она заявляется именной ц/б. Она дает право ее обладателю получить причитающиеся ему средства, которые обеспечены недвижимостью. Закладная значительно ускоряет оборот залога для более быстрого получения средств владельцу залога.

  3. Облигации с ипотечным покрытием.
  4. Это ц/б, выпускаемая в документарной или бездокументарной форме. Она обеспечивается не недвижимостью, а ипотечным покрытием, т.е. той суммой, которую должны выплатить банку клиенты по договорам ипотеки, включая основное тело долга и начисленные на него проценты.

    Если банк откажется выплачивать долг по таким облигациям, то инвестор может объявить взыскание на сумму, которую должен получить банк от заемщика по ипотеке.

    Банк не может выпустить этих облигаций на сумму больше, чем он может получить от заемщиков. По правилам, суммарный объем облигаций не должен превышать 80% стоимости недвижимого залогового имущества. Выпускать эти ц/б могут банки и ипотечные агенты, которые занимаются приобретением ценных бумаг и выпуском ИЦБ.

  5. Ипотечный сертификат участия.
  6. Это именная ц\б, не имеющая номинальной стоимости. Она уточняет долю инвестора в ипотечном покрытии, например, 30% от общей суммы. Выдавать такие сертификаты могут только специальные организации, обладающие лицензией на работу с ПИФами или НПФ. Они разделяют приобретенные права на несколько частей для скорейшего возврата вложенных средств.

    Например, инвестор приобрел право на возмещение ему 10 млн. руб. по облигации. Это право затем разделили на 5,3 и 2 млн. руб. и продали следующим инвесторам, что позволило быстрее возместить вложения.

В РФ в обращении находятся ипотечные сертификаты участия и облигации с ипотечным покрытием:

  • Первые приобретают более крупные инвесторы, в виду их высокой стоимости (крупные госкомпании, ПФ, НПФ, инвестиционные фонды, страховые организации и проч.).
  • Вторые приобретаются более мелкими (включая физических лиц). Эти ц/б привлекают внимание не столько доходностью, а сколько надежностью и получением гарантированного дохода.

Доходность

Она зависит от средней ставки, по которой предоставляются ипотечные кредиты. Например, если ставка достигает 15%, то доход по ИЦБ может достигать 9-10%. Разница идет на возмещение расходов посредникам (агентам, депозитариям и др.).

При снижении ставки доходность может снижаться, так как заемщики перекредитовываются по более низкому проценту или досрочно гасят задолженность. При досрочном погашении ипотеки, банк так же досрочно погашает выпущенную облигацию, что снижает доход инвестора.

Как купить

Как и остальные ценные бумаги, ипотечные облигации можно приобрести на фондовых биржах. Инвестор может сделать это самостоятельно или с помощью профильных организаций: брокеров, доверительных управляющих и проч.

Источник: https://financc.ru/investicii/ipotechnaya-obligatsiya-eto.html

Как работают ипотечные облигации?

ипотечные облигации это

Рынок финансовых инструментов постоянно расширяется, внедряя новые и сложные для понимания населением продукты. Ценные бумаги уже давно не ограничены только акциями и облигациями. Сегодня активно торгуются всевозможные сертификаты, форварды, фьючерсы и свопы.

С недавнего времени активно стали появляться в России и ипотечные облигации, представляющие собой ценные бумаги, обеспеченные залогом ипотечного покрытия. Это своеобразный инструмент привлечения дополнительных инвестиций банком. Бумаги выпускаются как в документарной, так и в бездокументарной форме.

Такая ценная бумага не имеет высокой ликвидности, но все больше набирает популярность на отечественном рынке. Первые облигации в стране выпустила ипотечная организация ГПБ-Ипотека с подачи Газпромбанка.

Что такое ипотечные облигации?

Чтобы доходчиво объяснить понятие ипотечной облигации, попробуем описать его простыми словами. Ипотечные ценные бумаги в российской практике появились только в 2003 году.

Ипотечная облигация – это долговая ценная бумага, обеспеченная ипотечным залогом, с помощью которой рефинансируются вложения в кредиты на недвижимость.

Механизм этот работает следующим образом:

  • Банк выдает клиенту ипотеку;
  • Банк выпускает самостоятельно или при содействии эмиссионного агента ипотечные облигации на сумму выданной ипотеки;
  • Бумага выставляется на продажу;
  • Появляется инвестор-покупатель, который желает приумножить свой капитал и вложить его в надежный финансовый инструмент;
  • Банк получает деньги от продажи облигации и пускает их на выдачу нового ипотечного займа;
  • Облигацию инвестора банк постепенно выплачивает из тех средств, которые он ежемесячно получает от заемщика.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Эмиссия облигаций это

Эмиссия и оборот ипотечных облигаций регулируются ФЗ-152 «Об ипотечных ценных бумагах».

Закон вступил в силу в 2003 году, после чего ипотечные облигации и другие ипотечные ценные бумаги стали оборачиваться на отечественном финансовом рынке. Однако, фактически их умеренный рост был заметен только после 2010 года. Увеличение их оборачиваемости было обусловлено ростом цен на недвижимость. Все банки захотели заработать на этом явлении.

Привлекает деньги под ипотечные кредиты банк при помощи специального инструмента под названием секьюритизация. Данное иностранное слово означает безопасность. То есть банки отбирают и преобразовывают в ценные бумаги только те кредиты, которые имеют высокий уровень погашения.

В плюсе от такой эмиссии остаются все. Банки увеличивают количество ипотечных договоров, что положительно влияет на их прибыль. Инвесторы получают надежный и прибыль актив, цена которого постоянно растет.

Заемщик же ровным счетом от такой сделки не получает ничего, только лишь далекую и заоблачную перспективу дальнейшего снижения процентных ставок по ипотекам за счет привлечения новых клиентов.

Виды ипотечных ценных бумаг

Согласно ФЗ-152, кроме ипотечных облигаций на рынке жилищных ценных бумаг действуют и другие разновидности. В частности, законодательными нормами предусмотрено еще два вида таких инструментов:

  • Закладная. Это документ, который дает право его владельцу на распоряжении залоговым объектом недвижимости или возврату средств по обязательству. Это именная ценная бумага, которая к тому же может передаваться другому владельцу на основании передаточной записи на ней. Во всех ипотечных сделках имеется закладная в качестве гарантии погашения долга. Она хранится у банка, и после погашения ипотеки возвращается заемщику.
  • Ипотечный сертификат участия. Это тоже именная ценная бумага, но дающая право не на всю недвижимость, находящуюся в залоге, а лишь на ее долю или часть. Кроме того, владелец ипотечного сертификата участия может частично обладать правами по распоряжению объектом залоговой недвижимости.

В стране эмиссию ипотечных сертификатов участия осуществляют только лицензированные акционерные общества, имеющие право управления паевыми, негосударственными и инвестиционными пенсионными фондами.

Ипотечные облигации также носят название облигации с ипотечным покрытием. Ипотечное покрытие предполагает, что долг обеспечивается залоговыми объектами, которые были приобретены гражданами на основании ипотечного договора, заключенного с банком.

Особенности ипотечного покрытия

Облигации с ипотечным покрытием представляют собой бумаги, являющиеся требованием погашения процентов и основной задолженности по договорам займа, сертификатам участия, закладным и иным кредитным соглашениям.

Для включения обязательства в состав ипотечного покрытия законодательством установлены специальные требования, в частности:

  • Залоговый объект недвижимости в обязательном порядке должен быть застрахован от гибели или повреждения;
  • Предметом кредитного договора могут быть только денежные средства;
  • Остаток по задолженности не должен превышать 80% от стоимости объекта обеспечения на рынке;
  • В договоре обеспечения не может быть замены имущества без согласия кредитора.

Залог по проблемной задолженности не может быть включен в ипотечное покрытие.

Выплаты по ипотечным облигациям инвесторы, как правило, получают ежемесячно, аналогично выплатам заемщикам в пользу банка. Однако, не ежемесячные выплаты инвесторам тоже возможны.

Но в этом случае действует одно правило — выплат не должно быть меньше одной в год. При этом та сумма, которую выплачивает банк инвестору состоит из двух частей – из амортизационной и процентной. Амортизационная сумма или сумма основного долга могут быть погашены и досрочно в случае, если заемщик расплатиться с банком по ипотеке заранее.

Процент такой ипотечной бумаги зависит от риска невозврата ипотеки. Чем выше риск ее невозврата, тем большую процентную выплату может получать инвестор по облигации.

Однако, среди инвесторов большей популярностью пользуются особо надежные ипотечные продукты и плательщики. Рисковать и покупать облигации ненадежного заемщика инвесторы не стремятся.

Как работают на рынке ипотечные облигации?

Эмиссия жилищных облигаций банкам осуществляется в случае ограниченности их финансовыми ресурсами. Проще говоря, когда у банка недостаточно свободных денежных средств, он прибегает к этому способу привлечения инвестиций.

Полученные средства банк всегда приумножает, ссужая вырученную у инвестора сумму новым заемщикам. Тем самым, банк расширяет клиентскую базу и обеспечивает себя постоянным доходом по множеству кредитов.

Работают ипотечные облигации примерно по следующей схеме:

  • Банк выдает гражданам ипотеки в среднем под 12-15% годовых, но при этом нуждается в дополнительных инвестициях;
  • Банк выпускает ипотечные облигации, обеспеченные залоговыми объектами недвижимости и продает их инвесторам;
  • При эмиссии бумаг банк устанавливает и доходные процентные ставки по ним, которые обычно равны 5-7 % годовых. Очевидно, что инвестор не много зарабатывает на таких ставках. Но к данному способу преумножения своего капитала он прибегает только из-за роста цен на недвижимость.

Всем известно, что лучше всего вкладывать деньги в недвижимость. Этим правилом и руководствуются ипотечные инвесторы.

Купить такую ипотечную облигацию может любой желающий на фондовом рынке. Реализуют их как сами банки, так и фондовые агенты.

Ипотечные облигации для населения рекомендуется приобретать через брокеров, которые помогают вкладывать деньги в наиболее надежные продукты. Но среди населения далеко не многие могут себе позволить такие финансовые вложения.

Ипотечные облигации Сбербанка

Немного кредитных учреждений на рынке России занимаются выпуском ипотечных облигаций. Так, долгое время этой возможностью пользовались только Газпромбанк, ВТБ, Дельтакредит банк и Юникредит банк. Спустя недолгое время к ним присоединился и Сбербанк.

В 2017 году Сбербанк совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования совершил самую крупную на рынке российской секьюритизации сделку. Ее сумма составила 50 миллиардов рублей.

Все выпущенные облигации обеспечены ипотечным покрытием, которое было сформировано только из качественных кредитов Сбербанка с поручительством ипотечного агентства (АИЖК).

Какие опасности таят в себе ипотечные облигации?

Любая финансовая сделка, даже самая надежная и застрахованная, имеет определенные риски. Риски эти связаны с финансовыми изменениями на рынке и с потерей вложенных средств. Жилье, сколь бы надежным и стабильным активом не являлось, тоже может падать в цене и терять ликвидность.

Очевидно, что главными недостатками таких вложений для инвесторов являются низкий уровень дохода по ставке и досрочное погашение ипотечного займа клиентом банка.

При досрочном погашении ипотеки владелец ипотечных облигаций перестает получать процентный доход. Банк в короткие сроки также досрочно погашает долговые ценные бумаги инвестору.

Не стоит забывать и тот факт, что всемирный финансовый кризис 2008 года появился именно из-за неограниченного выпуска ипотечных ценных бумаг американскими банками. Желая получить максимальную прибыль, банки стали выдавать ипотечные займы без проведения должной проверки заемщиков. При оформлении ипотеки кредитными учреждениями сразу осуществлялся выпуск ипотечных облигаций, которые продавались инвесторам.

В результате всего этого ажиотажа резко упала рыночная стоимость залоговой недвижимости, ухудшились платежеспособность заемщиков и качество обслуживания ипотечных кредитов. Это привело к обесцениванию ценных бумаг.

Банки при этом не смогли справиться с текущими обязательствами по облигациям, и инвесторы остались в минусе. Закончилась эта история тем, что кредитные учреждения были вынуждены прекратить свое существование с помощью процедуры банкротства. Не многие тогда смогли вернуть потраченные деньги.

В России текущая рыночная обстановка пока далека от такого развития ипотечных ценных бумаг, отчего и крах рынка нам пока не грозит. Но стремительный рост такой эмиссии может привести к тяжелым для банков последствиям.

Как отмечают эксперты финансового рынка, ипотечные ценны бумаги в 2019 году не будут пользоваться высоким спросом среди инвесторов. Виной тому нестабильный рынок цен на жилье.

Ипотечные облигации – это новый для российского рынка финансовый продукт, дающий возможность инвесторам вкладывать свои средства в надежные объекты залоговой недвижимости.

Очевидно, что такие ценные бумаги рассчитаны на очень богатых покупателей. Обычному гражданину приобрести ипотечные облигации будет совсем непросто ввиду высокой стоимости недвижимости.

Выгода и прибыль такого вложения не ограничена процентной выплатой банка, она заключается в большей степени в увеличении цены на объект ипотечной недвижимости.

Ипотечные облигации. Стоит ли вкладывать в них деньги?

Источник: http://ipoteka-expert.com/ipotechnye-obligacii/

Что такое ипотечные облигации, виды и преимущества

ипотечные облигации это

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕИпотечные облигации — это одна из разновидностей долговых ценных бумаг. Операции с ними очень популярны заграницей, в особенности в США.

С развитием ипотечного рынка сделки с этими ценными бумагами набирают все большую популярность и в России. Хотя до показателей других стран отечественным банкам еще очень далеко.

С помощью этого финансового инструмента они могут привлекать недорогое дополнительное финансирование, чтобы направлять его на кредитование населения.

Под ипотечными облигациями подразумевают долговые ценные бумаги, которые обеспечены залогом недвижимости по выданным ипотечным кредитам. Их основная задача — помочь финансовым учреждениям получить дешевые ресурсы, которые можно использовать для предоставления новых кредитов на покупку жилья. Регулируется рынок облигаций ФЗ № 152 от 11.11.2003 года.

Привлечение денег под ипотечные выплаты банками осуществляется с помощью специального механизма, который носит название секьюритизация. С его помощью банки отбирают кредиты на покупку недвижимости с высоким уровнем погашения и преобразовывают в долговые ценные бумаги. Финансовые учреждения могут как сами выпускать обеспеченные облигации, так и передавать долговые обязательства по кредитам ипотечному агенту, и уже он будет осуществлять дальнейший выпуск облигаций с ипотечным покрытием.

Ипотечное покрытие – это требование погасить задолженность и проценты по кредитным соглашениям, договорам займа, закладным, а также по ипотечным сертификатам участия. Не каждый кредит на покупку жилья может входить в состав покрытия. Туда включают только те обязательства, которые соответствуют следующим параметрам:

  1. Остаток задолженности не превышает 80% от рыночной стоимости объекта обеспечения.
  2. Договор обеспечения не предусматривает замену имущества без согласия кредитора.
  3. Объект залога должен быть застрахован от риска утраты или повреждения.
  4. Предметом кредитного соглашения или договора займа могут быть только денежные средства.

В ипотечное покрытие нельзя включать обеспечение, которое выступает залогом по проблемной задолженности.

Для данных облигаций характерны следующие параметры:

  1. Периодическая выплата обязательств держателям ценных бумаг. Обычно их погашение осуществляется ежемесячно аналогично выплатам обязательств заемщиком в соответствии с графиком погашения.
  2. Платеж по облигации состоит из двух частей: процентной и амортизационной (погашение тела кредита). Учитывая специфику выплаты основного долга, нужно отметить, что амортизационное погашение может осуществляться в соответствии с графиком, а также быть досрочным или полным. То есть заемщик при наличии свободных денег может выполнить свои обязательства раньше времени, что ведет к погашению облигаций раньше установленного срока.
  3. На уровень доходности бумаг прямое влияние оказывает их уровень риска. Чем больше вероятность невыплаты долгов, тем выше процентная ставка. Положительно влияет наличие ликвидного обеспечения по кредиту, которое повышает шансы на своевременную выплату долга.

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) бывают таких разновидностей:

  • облигации с ипотечным покрытием;
  • ипотечный сертификат участия;
  • закладная.

Рассмотрим их подробнее. Первые из списка — это именная или на предъявителя долговая ценная бумага, выполнение требований по которой полностью или частично обеспечено залогом ипотечного покрытия. Последнее означает, что держатель ценной бумаги имеет право требовать вернуть долг и проценты за счет недвижимого имущества, которое выступает обеспечением по кредиту. Эмиссию подобных ценных бумаг может осуществлять только банк или ипотечный агент (юрлицо с соответствующей лицензией).

Ипотечный сертификат участия относится к именным ценным бумагам. Он не имеет номинальной стоимости, дает право его держателю на часть (долю) имущества, которое входит в состав ипотечного покрытия или на соответствующее доверительное управление залоговой недвижимостью.

Эмиссия ипотечных сертификатов может проводить только АО с лицензией, выданной Центробанком, на управление паевыми, инвестиционными или негосударственными ПФ.

Первой организацией в РФ, которая осуществила эмиссию сертификатов участия в 2012 году, стала Управляющая компания ГФТ «Капитал».

Закладная – это именная ценная бумага, которая выступает гарантией выполнения денежного обязательства, обеспеченного недвижимостью. Закладные составляются банками и подписываются во время передачи квартиры или дома в залог по кредиту.

Принцип работы, выпуск и покупка ценных бумаг

задача ипотечных облигаций — помочь банку привлечь дополнительные ресурсы, которые можно направить на кредитование населения. Другими словами, финансовое учреждение, которое активно финансирует покупку недвижимости, время от времени может нуждаться в ресурсах, чтобы и дальше продолжать кредитование и зарабатывать проценты. А быстро привлечь необходимые суммы можно с помощью продажи ценных бумаг.

То, как работают ипотечные облигации, простыми словами можно изобразить следующим образом:

  1. Банк выдает ипотеку под 12-14% годовых, но испытывает ограниченность в свободных ресурсах для выдачи новых кредитов на покупку недвижимости.
  2. Тогда, чтобы быстрее привлечь новые деньги, которые можно направить на кредитование, он выпускает облигации под залог выполнения обязательств по имеющимся ипотечным кредитам.
  3. Условно доходность выпущенных ценных бумаг составляет 5-6% годовых. Плата по облигациям устанавливается банком во время эмиссии и зависит от многих факторов, среди которых основным является вероятность невыполнения обязательств клиентами банка.

Таким образом, банк привлекает денежные средства инвесторов для выдачи новых кредитов, в то же время сохраняя часть дохода от старых.

Проводить эмиссию ценных бумаг с ипотечным покрытием по действующему законодательству могут только банки и ипотечные агенты. Выплата процентов обычно осуществляется ежемесячно, но не менее одного раза в год.

Купить ценные бумаги можно на разных фондовых биржах. Их продажу осуществляют как банки, так и ипотечные агенты. Покупка совершается либо непосредственно инвестором, или же через участника фондового рынка (брокера) путем составления договора купли-продажи, мены или другим способом.

Рынок ипотечных ценных бумаг в России

Впервые о рынке ипотечных ценных бумаг в РФ заговорили в 2003 году. Именно осенью 2003 года был принят первый ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

 Этот нормативный акт ввел в обиход два новых понятия: облигации с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия.

Новые финансовые инструменты заинтересовали, в первую очередь, различные страховые компании и инвестиционные фонды, но не своей доходностью, а ликвидностью и уровнем надежности. Ведь именно они гарантировали стабильную прибыль от вложений.

Первопроходцем эмиссии ипотечных ценных бумаг в России была специализированная ипотечная организация «ГПБ Ипотека», а инициатором выпуска стал «Газпромбанк». Он также выполнял роль депозитария и платежного агента. Следующим первопроходцем на рынке стало АИЖК.

С 2006 года по 2012 год было проведено только 16 выпусков ипотечных ценных бумаг, которые размещались среди отечественных инвесторов. Благодаря чему банкам удалось привлечь около 122 млрд. рублей и 13 трансграничных выпусков на общую сумму более 61 млрд. рублей. Лидером по объему инвестиций стало АИЖК, которое привлекло 59,2 млрд.

рублей, на втором месте находится банковская группа ВТБ, которая за 6 сделок смогла получить 45,3 млрд. рублей. Замыкает ТОП-3 рейтинга «ГПБ Ипотека» с показателем 22,8 млрд. рублей. Кроме того, банк ВТБ планирует активную продажу ипотечных облигаций населению, предлагая по ним более высокую доходность, чем по депозитам, — до 9%.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Прямые зарубежные инвестиции

Выгоды и опасности для участников сделки

Основные преимущества, которыми обладают ИЦБ:

  • надежность;
  • доступность;
  • стабильная доходность;
  • высокая ликвидность.

Их недостатками является:

  • относительно низкая доходность,
  • большая вероятность досрочного погашения.

Кроме этого, следует отметить, что именно ИЦБ стали виновниками ипотечного кризиса в 2008 году, который начался в США, а потом перерос во всемирный финансовый кризис. Неконтролируемая эмиссия, а также низкий уровень обеспечения привели к тому, что ухудшение выплат по кредитам вызвало крах многих крупных банков, самый известный среди которых «Lehman Brothers».

Постоянный рост ипотечного рынка и цен на недвижимость способствовали активной выдаче ипотеки физлицам без надлежащей проверки их платежеспособности. Ведь многие банки гнались за прибылью, и поэтому под выданные кредиты они сразу же оформляли ИЦБ, которые продавали на бирже. Полученные деньги они снова направляли на выдачу новых кредитов на покупку недвижимости. И весь процесс снова запускался по новой.

Очевидно, что подобная финансовая пирамида должна была рано или поздно рухнуть, а это и случилось осенью 2008 года. Резкое снижение рыночной стоимости обеспечения, падение платежеспособности клиентов и качества обслуживания кредитов привело к тому, то многие ценные бумаги потеряли свое обеспечение. А те банки, которые их выпустили, не смогли выполнять обязательства перед инвесторами и объявили о банкротстве.

Тем не менее, ипотечные облигации являются перспективным финансовым инструментом развития как банковского сектора, так и интересным способом вложения средств для инвесторов.

Источник: https://creditkin.guru/ipoteka/ipotechnye-obligatsii.html

Ипотечные облигации, или жилищные, с покрытием, эмиссия

ипотечные облигации это

Ипотечные облигации являются одним из самых распространенных финансовых инструментов в Европе и Соединенных Штатах Америки. Российский рынок находится на зачаточной стадии развития, поскольку данный инвестиционный актив был стал доступен здесь сравнительно недавно.

Первые новости о выпуске облигаций ипотечного займа просочились в СМИ лишь в 2016 году. На текущий момент, несмотря на хорошие перспективы, долговые расписки не пользуются существенным спросом у российских инвесторов.

Ипотечные облигации простым языком

Ипотечные долговые бумаги представляют собой активы, стоимость которых обеспечивается объектами недвижимости. Недвижимость является одним из лучших финансовых активов, так как она полностью застрахована от финансовых кризисов и обесценивания национальной валюты.

Ипотечное покрытие – это требование погасить задолженность по кредитным соглашениям.

Для того, чтобы недвижимость вошла в состав покрытия, она должна соответствовать таким параметрам:

  • остаток долга заемщика не превышает 80% рыночной стоимости недвижимости;
  • недвижимость, оговоренная в договоре, не может быть заменена без согласия кредитора;
  • квартира, дом или земельный участок застрахован от утраты;
  • дивиденды держателю облигаций выплачиваются деньгами.

Основными участниками эмиссии бондов служат:

  1. Банковские организации.
    Финансовые компании выдают кредиты на приобретение недвижимости и выпускают определенное число облигаций, равное выданному займу.
  2. Инвесторы.
    Вкладчики покупают облигации ипотечного фонда и используют их в качестве ценных бумаг.
  3. Страховые компании.
    Страхуют недвижимое имущество, приобретенное за кредитные средства.

Особенности бондов, обеспеченных недвижимостью:

  1. Основной долг по кредиту погашается периодически, а не единоразово, как с другими ценными активами.
  2. Количество платежей и величина выплат могут меняться в зависимости от того, вносит заёмщик средства досрочно или нет.
  3. Из-за высокой номинальной стоимости активы имеют достаточно низкую ликвидность.
  4. Доход от облигаций полностью зависит от кредитной ставки. Как правило, пассивная прибыль от таких активов значительно выше, чем от банковских депозитов или государственных ценных бумаг.

Простая схема выпуска ипотечных облигаций.

Виды ценных бумаг

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может быть трех видов:

  1. Закладная.
    Именная ценная бумага, дающая право на владение определенной суммой денежных средств, обеспеченных недвижимостью. Закладная способствует быстрому обороту залога и дает возможность инвестору заработать.
  2. Активы с ипотечным покрытием.
    Такой вид бондов выпускается в документарной или бездокументарной форме. Обеспечение облигаций производится при помощи ипотечного покрытия, а конкретно суммой средств, которые клиенты обязаны выплатить банковской организации на основании действующих договоров.
  3. Ипотечный сертификат участия.
    Такой актив не имеет своей номинальной стоимости и призван уточнить долю вкладчика в ипотечном покрытии. Выдача таких бондов возможна лишь организациями, имеющими лицензии на работу с паевыми инвестиционными фондами и НПФ.

На российском рынке имеется два вида бумаг ИЦБ: сертификаты участия и облигации с покрытием. Первый вариант актива приобретают крупные инвесторы, а второй покупается в основном физическими лицами.

Принцип работы, выпуск и покупка ипотечных облигаций

цель бондов состоит в том, чтобы помочь банку привлечь капитал, который можно направить на кредитование рядовых граждан.

Простейшая схема работы кредитных облигаций состоит в следующем:

  1. Банк выдает кредит на покупку жилья под 13% годовых, но свободных средств для выдачи большого числа займов недостаточно.
  2. Выпускаются облигации под залог выполнения обязательств по ипотечным кредитам.
  3. Активы распродаются инвесторам и приносят 5-6% годовых.
  4. Банк получает необходимый капитал, а благодаря высокому проценту на ипотеку, еще и получает приличную прибыль.

Производить эмиссию займовых бондов могут только банковские организации и ипотечные агенты. Выплаты дивидендов по данному виду активов выполняется ежемесячно.

На текущий момент приобрести облигации, обеспеченные недвижимостью, можно на различных фондовых биржах.

Ипотечные облигации в России и перспективы

Первые сведения о вхождении ипотечных активов на российский рынок стали поступать еще в далеком 2003 году. В период с 2006 до 2012 год финансовыми организациями было выполнено лишь 16 эмиссий ценных бумаг. По итогам продажи, банки смогли выручить порядка 122 миллиардов рублей.

Больше всего привлекли капитал:

  1. Агентство ипотечного жилищного кредитования – 59.2 миллиарда рублей.
  2. Банк ВТБ – 45.3 миллиарда рублей.
  3. ГПБ Ипотека – 22.8 миллиарда рублей.

В ближайшее время крупнейшие компании планируют выпуск дополнительной порции бондов на российский рынок ценных активов.

Как происходит оборот ипотечных облигаций в мире?

Сегодня существует два варианта торговли займовыми бондами – это американская и франко-скандинавская системы.

Различия между данными концепциями показаны в таблице:

Особенности Рынок США Франко-скандинавский рынок
Количество бондов в процентах 52% от всего числа ипотечных кредитов 4-20% в зависимости от страны европейского союза
Процент оборота бумаг относительно всех активов 22% 25%
Общий оборот бондов 1 670 000 $ 2 000 000 000 €
Участники Государственные и полугосударственные организации Частные компании и банки при участии госучреждений.

Риски и кризис 2008 года в США

Развитый рынок ипотечного кредитования серьезно уменьшил последствия финансового кризиса 2008 года в США. Практически все кризисные потери были компенсированы государством и частными инвесторами.

Главными недостатками займовых активов являются:

  1. Преждевременное погашение займа. При быстром возврате долгов держатели облигаций сталкиваются с тем, что банк выкупает их активы, не принесшие должной прибыли.
  2. Постоянно плавающая популярность кредитования не позволяет инвесторам получать стабильный пассивный доход.
  3. Низкая доходность активов.

и лучших

На текущий момент наиболее выгодными компаниями, выпускающими ипотечные долговые бумаги, можно назвать:

  • Юникредит;
  • ДельтаКредит;
  • ВТБ групп;
  • ГПБ Ипотека.

В итоге, какое же положение у кредитных бондов?

Долговые расписки под залог недвижимости пока мало распространены в РФ. Это объясняется тем, что граждане неохотно скупают кредитные активы из-за их непопулярности и нестабильности.

Множество финансовых компаний планируют в ближайшее время выпустить облигации на крупные суммы, но будет ли это выполнено покажет лишь время.

Источник: https://i-schet.ru/obligacii/ipotechnye/

Ипотечные облигации в России и мире: их роль и значение

ипотечные облигации это

Ценные бумаги имеют свойство постоянно видоизменяться в зависимости от направления развития рынка, а также от имеющихся нужд у владельцев. Каждую минуту происходят обрушения цен или существенный рост каких-либо бумаг. Наиболее востребованными и стабильными являются ипотечные облигации, подкрепленные реально существующей недвижимостью.

Что такое ипотечные облигации

Под ипотечными облигациями понимаются ценные бумаги, обеспечением которых служат какие-либо объекты недвижимости, переданные владельцам облигаций в качестве залога.

Несмотря на кажущуюся сложность определения, явление достаточно простое и встречающееся повсеместно.

Недвижимость является одним из самых стабильных способов хранения денежных средств, так как бизнес может развалиться, накопления во вкладах испариться из-за банкротства банков, а недвижимое имущество будет стоять еще долгие десятилетия, храня вложенные инвестиции. При этом существуют страховки на случай утери недвижимости по обстоятельствам, не зависящим ни от заемщика, ни от залогодержателя.

Мировой финансовый рынок определяет несколько видов участников таких правоотношений:

  1. Банковские организации, которые выдают кредиты заемщикам на приобретение недвижимости, выпуская количество облигаций, равное сумме займа.
  2. Инвесторы, которые приобретают ипотечные облигации в качестве способа заработка.
  3. Страховые организации, занимающиеся страхованием недвижимого имущества, приобретаемого за счет получаемого у банка кредита.

Ипотечные облигации позволяют рефинансировать уже выданный банком кредит для дальнейшего использования средств на другие займы, подкрепляемые иными объектами недвижимости.

На мировой арене ценные бумаги распространены повсеместно, ипотечные облигации используются на протяжении сорока лет, однако данная тенденция в России только начала развиваться. Рынок ценных бумаг, обеспеченных недвижимым имуществом, на территории РФ находится на самой начальной точке своего формирования, поэтому об особенностях ипотечных ценных бумагах знает малый круг лиц. Рядовые граждане даже не подозревают о существовании такого рода обращения денежных средств.

Выгоды

Облигации с ипотечным покрытием позволяют остаться в выгодном положении всем участникам таких сделок, так как безопасность денежных средств при таком подходе находится на максимально возможном уровне.

Обычно ипотечные ценные бумаги вводятся в оборот следующим образом:

  1. Банковская организация выдает кредит на приобретение недвижимого имущества какому-либо гражданину.
  2. На сумму выданного кредита оформляются облигации и выставляются на продажу.
  3. Инвестор, готовый приобрести облигации по заявленной стоимости, вносит денежные средства установленного объема в банковское учреждение, становясь фактическим залогодержателем имущества, которое приобрел заемщик.
  4. После получения средств от инвестора, банк может выдать новый ипотечный кредит на такую же сумму уже другому лицу, что подстегивает развитие экономики организации.
  5. Снова ищется инвестор и так по кругу.

В конечном итоге подобная политика дает возможность заработать или сэкономить каждой стороне-участнику таких правоотношений:

  1. Кредитное учреждение получает возможность заключать много большее количество сделок под залог недвижимого имущества, которое в случае невыплаты можно реализовать на рынке.
  2. Инвестор, купивший облигации с ипотечным покрытием, может получить существенные проценты от получившегося вклада в развитие кредитной организации, используя постоянный рост стоимости недвижимости.
  3. Заемщики могут рассчитывать на постепенное снижение процентной ставки по ипотеке, так как с ростом инвестиции и увеличением оборота ипотечного кредитования не будет нужды сохранять прежний размер больших ставок по кредитам.

Вложение средств в покупку ценных бумаг, которые обеспечиваются недвижимостью, дает возможность не только заработать, но и не потерять имеющиеся средства ввиду обесценивания местной валюты.

Строительство – одна из самых передовых и развивающихся отраслей, за последние десятилетия стоимость квартир, нежилых помещений и других видов недвижимого имущества выросла в 2-3 раза в зависимости от сферы, поэтому надежность является главным девизом работы ИЦБ.

Чем обеспечены

Облигации с ипотечным покрытием могут быть представлены в нескольких видах, которые отличаются не только назначением, но и обеспечением сохранности денежных средств инвесторов.

ИЦБ могу быть в виде:

  1. Закладной, которая выступает в виде ценной бумаги. Инвестор получает возможность возвратить свои средства с учетом процентов за пользование ими в полном объеме за относительно небольшой период после окончания срока вложения.
  2. Облигации с ипотечным покрытием, которая покрывается не недвижимым имуществом, а средствами, которые заемщик обязуется вернуть в течение установленного договором времени. При этом уточняется, что максимально возможное количество облигаций не может превышать 80% от той суммы, которую может получить банк после полного погашения займа.
  3. Ипотечного сертификата, который по своей природе не имеет фактической стоимости, но определяет количество процентов от общей суммы возврата, принадлежащие инвестору.

Как правило используются только вторая и третья виды ипотечных ценных бумаг, так как они наиболее выражены в средствах обеспечения сохранности денежных средств инвесторов.

Как происходит оборот ипотечных облигаций в мире

На сегодняшний день развитие ценных бумах при выдаче кредитов, направленных на приобретение главным образом жилья, складывается в рамках двух реалий – американской и франко-скандинавской.

Основные особенности и отличия американской и скандинавской системы оборота обеспеченных облигаций в мире:

Особенности Американская система Франко-скандинавская система
Количество выдаваемых облигаций в процентах 52% от общего числа ипотечных займов От 4 до 20% в зависимости от европейского государства.
 Процент общего оборота ипотечных облигаций из общего числа ЦБ 22% 25%
Общий оборот в млн. долларов /в млн. евро 1,67 млн. долларов 2 000 млн. евро
Компании Государственные и полугосударственные компании, такие как:·         FNMA;·         GNMA;·         FHLMC. В основном частные банковские организации с непосредственным участием госучреждений.

Стоит отметить, что существуют и те страны, где инвестиционный рынок не наполняется ипотечными ценными бумагами, в частности – Великобритания или Ирландия.

Ипотечная облигация — Answr

ипотечные облигации это

Ценная бумага, используемая для рефинансирования ссуд под приобретение недвижимости, ее надежность гарантирована залоговым жильем.

Покупателями облигаций выступают физические и юридические лица, желающие получать гарантированный доход в виде регулярных процентных выплат и прибыль от подорожания квадратных метров.

Схема действия ипотечных облигаций

Выпуск ипотечных облигаций продиктован желанием кредитных организаций рефинансировать выданные ссуды. Например, банк А предоставил заемщику ипотеку в сумме 6 млн рублей под покупку однокомнатной квартиры в Москве. Далее он выпускает ценную бумагу аналогичного номинала, которую продает на фондовой бирже.

О появившемся предложении узнает инвестор Б, который ищет способы вложения средств с минимальным риском. Он передает банку свои солидные накопления в сумме 6 млн рублей, получает взамен ипотечную облигацию.

Банк рефинансировал задолженность, у него появились 6 млн руб., на которые он может выдавать новые ипотечные кредиты. Проценты по ценной бумаге выплачиваются инвестору с тех средств, которые возвращает заемщик по первой ссуде.

Сделка означает потенциальные плюсы для каждой из трех сторон:

  • Банк может выдавать больше кредитов, наращивая процентный доход.
  • Инвестор вкладывает свободные средства в надежный финансовый инструмент, который будет приносить ему регулярную прибыль в виде процентов. Если недвижимость подорожает за период владения облигацией, разница цен станет дополнительным доходом.
  • Заемщики могут претендовать на низкие проценты по ссудам. Банк наращивает обороты, что дает возможность предлагать клиентам более привлекательные условия кредитования.

Ипотечная облигация — один из инструментов низкорискового вложения средств. Для инвесторов, обладающих значительными накоплениями, имеются альтернативы: закладная и ипотечный сертификат участия.

Особенности ипотечных облигаций

К числу особенностей ипотечных облигаций относится следующее:

  • Погашение долга по облигации производится ежемесячно, а не в конце срока действия, как по другим финансовым инструментам.
  • Периодичность платежей инвестору и их размеры меняются в зависимости от поступления средств по ипотеке от заемщика. Если он направляет средства досрочно, банк гасит ценную бумагу раньше положенного. При таком исходе вкладчик теряет часть возможного дохода.
  • Облигации обладают низкой ликвидностью из-за высокой стоимости.
  • Ценные бумаги признаются надежным способом вложения средств, поэтому часто покупаются страховыми организациями, НПФ, государством.
  • Доходность по облигациям зависит от ставки процента, под которую выдана ипотека. Из нее вычитаются расходы банка на оплату услуг посредников. Например, при кредитной ставке 15% инвестору будет выплачиваться до 10% годовых.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Доходность акций газпрома

В настоящее время ипотечные облигации выпускаются банками и кредитными ипотечными институтами. Заинтересованные граждане и компании приобретают их на фондовых биржах через посредников или напрямую.

Статьи на эту тему

  • ИнвесторИнвестицииЛицо, вкладывающее деньги в различные активы с целью получения дохода.
  • Ц Ценные бумагиЦенные бумагиЦенные бумаги с помощью соответствующих форм, стандартов и реквизитов подтверждают права имуще
  • ПрибыльКоммерцияПрибыль — часть выручки от реализации товаров или услуг, оставшаяся после возмещения затрат на про
  • ОблигацииЦенные бумагиОблигация — долговая ценная бумага, выпускаемая серийно и служащая свидетельством дебиторской за

Источник: https://utmagazine.ru/posts/9613-ipotechnaya-obligaciya

Все об ипотечных облигациях простым языком: что это, закон и перспективы таких ценных бумаг

ипотечные облигации это

Ипотечные облигации – финансовый инструмент, давно известный за рубежом – теперь приходят и в Россию. О скором появлении этих ценных бумаг в РФ аналитики говорили еще с конца 2015 года, однако, более конкретная информация была обнародована только весной 2016-го года. «Проговорился» К.

Захарин, директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) – он анонсировал обширное сотрудничество со Сбербанком и выпуск облигаций на сумму 50 млрд. рублей.

Масштаб сотрудничества впечатляет, однако, пока совсем не ясно, помогут ли облигации получить выгоду конечному потребителю услуг и, если да, то каким образом.

В том, что новый финансовый инструмент скоро станет доступен в России, сомнений почти нет – в мае с предложением проработать вопрос с ипотечными ценными бумагами Путин выступил на заседании Госсовета. И никого, видимо, не пугает, что именно ИЦБ спровоцировали самый крупный финансовый кризис в истории.

Ипотечные облигации – что это?

К сожалению, рынок ценных бумаг в России находится на такой примитивной стадии развития, что многие россияне не имеют никакого понятия об облигациях вообще, а об ипотечных и подавно. Поэтому важно уточнить, что же представляют собой ипотечные облигации, простым языком, рассмотреть виды и общую характеристику ипотечных ценных бумаг.

Ипотечная облигация – это долговая бумага, рефинансирующая вложения в кредиты на недвижимость. Легко понять суть этого финансового инструмента на таком примере.

Банк ХХХ выдал заем на недвижимость на 5 млн. рублей и сразу же эмитировал ценную бумагу, то бишь ипотечную облигацию. Ценная бумага выставляется на продажу – начинается ожидание покупателя. Объявляется инвестор С.

, который ищет достаточно стабильный актив, чтобы сохранить свои внушительные накопления, рискуя при этом по минимуму. Инвестор С. передает банку ХХХ (эмитенту) 5 млн. рублей, получая взамен заветную бумагу. Сумму в 5 млн.

рублей банк ХХХ выдает снова, финансируя уже другую ипотеку, а облигацию, которая находится на руках у инвестора С., банк начинает оплачивать с тех денег, которые возвращает заемщик по ипотеке.

В результате в плюсе все:

  • Банк – увеличивает количество сделок, а значит, имеет больший доход с процентов.
  • Инвестор – вкладывает деньги в действительно надежный актив и при этом может рассчитывать на значительное приумножение средств. Ставка по ИЦБ традиционно ниже, чем по ипотеке, поэтому наибольшую прибыль инвесторы получают за счет роста цен на жилье.Статистика утверждает, что за последние 10-12 лет стоимость недвижимости возросла примерно на 200%.
  • Заемщик – рост количества сделок должен привести к тому, что банки снизят ставки по ипотекам, которые на данный момент выглядят заоблачными. О значительном снижении никто не говорит – прогнозируется, что кредиторы «скинут» до 1.5% — однако, учитывая высокую стоимость жилья, экономия заемщиков в абсолютном выражении может оказаться довольно внушительной.

Вот что такое ипотечная облигация простыми словами, а не научными тезисами.

Всякий инвестор должен понимать, что ипотечная облигация – лишь один из видов ипотечных ценных бумаг. Есть и альтернативы:

  • Закладная — ценная бумага, которая подтверждает право держателя на получение денег по финансовому обязательству (от заемщика), а также право на имущество, которое было передано заемщиком как залог. Закладная является именным документом и содержит все основные параметры кредитного договора, а также место для передаточных записей – с согласия заемщика закладная может поменять «хозяина».
  • Ипотечный сертификат участия – выражается в доле суммы кредита, взятого для приобретения актива. Соответственно, обладатель сертификата имеет право и на долю прибыли, которую дает использование купленного на заемные средства актива.

Де-юре ипотечные ценные бумаги появились в России куда раньше, чем де-факто: начало им было положено еще в 2003-м году, когда вступил в силу ФЗ №152 «Об ипотечных ценных бумагах», где уже упоминалось, например, о сертификатах участия.

Особенности и проблемы ИЦБ в РФ

Перенять зарубежный опыт с ипотечными облигациями в РФ едва ли получится: в нашей стране, пожалуй, нет такого рынка, которому подходила бы характеристика «стабильный» — совсем не подходит она и рынку недвижимости. Старший аналитик известного брокера «Альпари» А.

Бодрова отмечает, что за последние 14 месяцев цены на жилье в РФ серьезно снизились – на фоне этого у инвесторов зародились сомнения: действительно ли ИЦБ – это столь надежный инструмент, как говорят теоретики? Существует риск, что ипотечные ценные бумаги в 2016 году вовсе не будут пользоваться среди инвесторов такой популярностью, на которую рассчитывало АИЖК, когда цены упорно «перли» ввысь. Нестабильность – первая проблема российских ИЦБ.

Еще одной особенностью ипотечных облигаций в России является их высокая стоимость – очевидно, что частным инвесторам они будут «не по карману» (не говоря уже о простых гражданах).

Планируется, что интерес к облигациям проявят НПФ, страховщики и банки – организации с большим количеством свободных средств и жгучим желанием их приумножить. По мнению А.

Бодровой, именно первые инвесторы могут «снять пенку» — получить внушительный доход с ценных бумаг, а в дальнейшем по мере распространения ИЦБ и развития рынка планка их доходности снизится.

Наконец, заключительный аспект, ставящий под сомнение перспективы ипотечных ценных бумаг в РФ –несовершенство законодательства. ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», увы, нельзя назвать качественной законодательной базой для развития рынка жилищного кредитования.

Что получаем в «сухом остатке»? Довольно сырую идею – намерение выпустить дорогостоящие облигации, в будущей доходности которых нет никакой уверенности. Но надежда на успех этой идеи все же есть, ведь АИЖК и, в частности, К.

Закарин понимает недостатки финансового инструмента (о чем говорит в интервью) и ставит самые амбициозные цели: сделать отечественные ипотечные облигации более высоколиквидным и привлекательным с инвестиционной стороны активом, чем закладные.

Однако по мнению экспертов, на достижение этих целей может уйти до 10 лет.

Источник: http://subsidii.net/%D0%B5%D1%89%D1%91-%D0%B2%D1%8B%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D1%82%D1%8B/item/930-%D0%B2%D1%81%D0%B5-%D0%BE%D0%B1-%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D1%87%D0%BD%D1%8B%D1%85-%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B8%D0%B3%D0%B0%D1%86%D0%B8%D1%8F%D1%85.html

Ипотечные облигации

ипотечные облигации это

Ипотечные облигации хорошо известны за рубежом. Ценные бумаги постепенно приходят в нашу страну. Ведь еще в 2016 году директор АО «АИЖК» заявлял о сотрудничестве со Сбербанком и выпуске облигаций на сумму 50 млрд. руб. В перспективе ценные бумаги под недвижимость станут эффективным механизмом привлечения средств для долгосрочного финансирования. Это позволит крупным участникам расширять деятельность на первичном рынке кредитования. 

Что это такое?

Рынок ценных бумаг РФ, к сожалению, находится только в самом начале своего развития, поэтому многие граждане даже не в курсе, что это такое. Однако это является довольно прибыльным для обладателя такого рода ценных бумаг.

Рассмотрим процедуру выпуска на примере. Банк предоставил ипотечных кредитов на сумму 100 млн. рублей под залог недвижимости сроком на 25 лет. На эту же сумму кредитная организация выпускает облигации инвесторам, в том числе и частным. Срок погашения по ценным бумагам 25 лет, поэтому через это время инвестор, вложивший деньги в облигации получит деньги обратно. Помимо этого ежегодно он будет получать купонный доход или процент за пользование его деньгами.

На выплату купонов банк направляет средства, которые заемщики выплачивают в виде процентов по ипотечным кредитам.

Выплата инвесторам зависит от ставки. На сегодня она отличается в банках, но в среднем составляет 9-9,5%. Это значительно больше и выгодней, чем частный инвестор мог бы получить, положив средства на депозит.

Выигрывает и сам банк, ведь средства, выданные заемщику, возвращаются гораздо раньше, нежели через 20 лет. Полученные при продаже деньги банк предоставит другому ипотечному заемщику. Количество сделок увеличивается, растет и доходность.

Для заемщиков выгоден дальнейший рост ипотечных сделок, в том числе и по облигациям, поскольку высока вероятность снижения процентной ставки по кредитам на недвижимость. Конечно, никто и не ожидает, что процент резко снизится. Однако даже небольшое снижение до 1,5 % скажется на конечной переплате по кредиту.

Как обеспечиваются долговые обязательства?

Для инвесторов облигации по ипотеке выгодны ликвидностью обеспечения, поскольку сегодня наиболее популярны ценные бумаги с ипотечным покрытием. Пока рынок недвижимости РФ находится в стабильном состоянии без резких скачков и падений, инвесторы защищены от потери вложенных средств.

В последнее время ипотечный рынок начал развиваться довольно стремительно. Все благодаря специальным программам для семей с детьми, снижению ключевой ставки, наличию программ по военной ипотеке. В связи с резким увеличением ипотечных сделок банкам просто не хватит денежных средств для выдачи все новых займов. Именно поэтому требуется немало инвесторов, готовых приобрести ипотечные облигации.

Рынок начал оживать после того, как крупные игроки: Сбербанк, Райффайзенбанк, БинБанк провели сразу несколько сделок секьюритизации ипотеки.

Альтернативы ипотечным облигациям

Альтернативой облигаций с ипотечным покрытием служит ипотечный сертификат участия, которые не являются долговыми бумагами. Они дают возможность инвестору получать некоторый процент от активов. По таким сертификатам доходность может быть еще больше, нежели по облигациям, но и риски значительно выше.

Особенности и проблемы ценных бумаг в России

Долгое время ипотечное кредитование развивалось без использования ценных бумаг. Именно поэтому требуется некоторое время, чтобы ввести ипотечные облигации в уже сложившуюся систему. Для инвесторов это станет хорошим шагом по вложению собственных средств в выгодное предприятие. Банки же расширяют возможности для выдачи кредитов новым клиентам.
Влияние ипотечных ценных бумаг на кризис 2008 года

После начавшегося в США кризиса 2008 года, именно облигации помогли выйти из кризиса с минимальными потерями, поскольку часть средств была выдана государством, а другая часть частными инвесторами.

Однако существенные недостатки системы мешают получению достойной выгоды:

  1. Досрочное погашение заемщиком всей суммы долга или ее части отрицательно сказывается на рынке, поскольку инвесторы не могут получить ожидаемую прибыль. Некоторые банки ради удержания инвесторов компенсируют разницу между ожидаемым и полученным доходом.
  2. Ипотечное кредитование обычно не стоит на месте, поэтому доходы могут то снижаться, то опять увеличиваться.

Рынок ипотечных облигаций РФ развивается благодаря участию крупных игроков, таких как Сбербанк, ВТБ 24 и других.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/ipotechnye-obligacii/

Ипотечные ценные бумаги

ипотечные облигации это

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) представляют собой механизм инвестирования средств. Их владельцы могут зарабатывать на изменении цен на недвижимость, на основании которой были выпущены эти ценные бумаги. На сегодняшний день ИЦБ являются одними из самых востребованных финансовых инструментов на финансовых рынках многих стран. Инвесторы получают гарантированный доход от динамики роста цен на квартиры и другое жилье.

За последнее время цены в РФ на недвижимые объекты поднялись от 30 до 50% в среднем. Недвижимость является одним из немногих активов, которая почти не показывает снижение стоимости. Это привлекает инвесторов и способствует развитию рынка ипотечных ценных бумаг. Рассмотрим подробнее, что такое ИЦБ, какие бывают виды и условия по ним.

Что такое ипотечные ценные бумаги?

ИЦБ представляет собой долговую ценную бумагу, которая рефинансирует вложения банка в ипотечные кредиты (один или несколько). Пример механизма работы ИЦБ: банк выдает ипотеку на 10 млн. руб. и сразу же выпускает ИЦБ на эту сумму. Инвестор, который приобрел бумагу, возвращает банку потраченную сумму, которую можно уже выдать другому заемщику. После продажи ИЦБ, банк начинает ее погашать из тех, средств, которые возвращает ему заемщик.

Этот вид финансовых инструментов вложения является довольно популярным, поскольку  он обеспечен реальной недвижимостью. Их доходность обеспечивается стоимостью недвижимости, которая растет каждый год на несколько процентных пунктов. Если взять последние годы, то рост достиг 50%. Если оценивать последние 10-12 лет, то рост достиг 200-400%. Дать такой процент доходности может отнюдь не каждый финансовый механизм.

Вложения в ИЦБ в основном являются долгосрочными (10-20 лет). На западе распространена именно такая практика. Однако, в России инвесторы предпочитают более короткие сроки от 3 до 5 лет.

Стоит отметить, что в России рынок ИЦБ находится еще на начальной стадии развития.

Некоторые участники уже хотят массово выпускать ипотечные бумаги, но закон «Об ипотеке» имеет настолько много недочетов, что над еще нужно много работать, чтобы участники смогли иметь хорошую законодательную базу для развития ипотечного рынка.

Также отсутствует и практика единого подхода к выпуску таких бумаг. Банки имеют хорошую финансовую базу для выдачи ипотечных кредитов, поэтому связываться с ценными бумагами особо не хотят.

Если взять американский рынок, то там практика выпуска ИЦБ используется уже давно. До сих пор на фондовом рынке ипотечные сертификаты и облигации занимают весомую долю (около 40%). Если бы не это, что Америка  вряд ли пережила хотя бы один кризис. А вот за счет перетекания денег с акций на рынок недвижимости, экономика смогла выдержать скачки биржевых индексов в кризисный период.

Особенности ипотечных ценных бумаг:

  • Основной долг по ИЦБ погашается периодически (раз в месяц), а не в конце срока одной суммой, как это бывает с обычными ценными бумагами.
  • Число платежей и размер выплачиваемой суммы может меняться, в зависимости от того, гасит ли заемщик ипотеку досрочно. Если кредит закрывается раньше установленного срока, то банк досрочно погашает инвестору приобретенную бумагу.
  • ИЦБ обладают низкой ликвидностью (малой обращаемостью) из-за высокой стоимости.
  • Ипотечные бумаги являются одними из самых надежных, поскольку имеют реальное обеспечение, и приобретаются, преимущественно, страховыми компаниями, пенсионными фондами и государством.
  • Доходность зависит от ипотечной ставки, из которой вычитаются затраты на обслуживание кредита, долю управляющего, депозитария и проч.

    Она выше, чем доход по вкладам в банке или инвестирования в государственные ц/б.

Доходность по ИЦБ

Она зависит от средней ставки, по которой предоставляются ипотечные кредиты. Например, если ставка достигает 15%, то доход по ИЦБ может достигать 9-10%.Разница идет на возмещение расходов посредникам (агентам, депозитариям и др.).

При снижении ставки доходность может снижаться, так как заемщики перекредитовываются по более низкому проценту или досрочно гасят задолженность. При досрочном погашении ипотеки, банк так же досрочно погашает выпущенную облигацию, что снижает доход инвестора.

Как купить ИЦБ?

Как и остальные ценные бумаги, ипотечные облигации можно приобрести на фондовых биржах. Инвестор может сделать это самостоятельно или с помощью профильных организаций: брокеров, доверительных управляющих и проч.

Ключ: ипотечные ценные бумаги

Источник: https://investor100.ru/ipotechnye-cennye-bumagi/

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: